나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경101 [1] 서울특별시 은평구 대조동 91-86 대고샤인빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경101 [1] 서울특별시 은평구 대조동 91-86 대고샤인빌 2층203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경101
• 주소: 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26, 2층203호 (대조동,대고샤인빌)
• 감정가: 422,000,000원
• 최저가: 337,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매8계 2025타경101 | 소재지: 서울특별시 은평구 역말로9길 24-26, 2층203호 (대조동,대고샤인빌) | 감정가: 422,000,000원 | 최저가: 337,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경101 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 91-86 대고샤인빌 2층203호

용도: 다세대주택(도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 422,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적(대지권): 27.39 제곱미터 (약 8.28 평)

건물 면적(전용면적): 39.63 제곱미터 (약 11.99 평)

*본 건은 다세대주택으로, 전용면적(39.63 제곱미터)을 기준으로 평가되었습니다.

1.3. 건물 및 설비 개요

건물의 구조는 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비(개별), 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 이용 상태는 다세대주택(도시형생활주택)으로 사용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "동명여자고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 공동주택, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제3종일반주거지역에 해당하여 주거 밀집도가 높고 생활 편의시설 접근성이 우수한 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 3호선/6호선의 환승역인 불광역, 3호선/6호선이 지나는 연신내역, 6호선 구산역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 우수합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

인근 연신내역과 불광역을 중심으로 상권이 발달되어 있어 대형 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 연신내와 불광 일대는 은평구의 *역세권 개발정책* 및 *입체도시 조성 용역* 등이 추진되는 지역으로, 향후 주거 환경 개선 및 상권 활성화의 잠재력을 높게 평가할 수 있습니다. 주거지 인근에는 동명여자고등학교 등 교육 시설이 위치하며, 연신내역 주변에 *청년주택 건설*과 같은 신규 개발 사업이 진행 중이어서 지역의 활력이 더해질 것으로 보입니다.

3. 경매 권리 분석

3.1. 사건 및 권리 관계

본건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '이OO'으로 동일인으로 기재되어 있습니다. 이는 복잡한 외부 채권 관계보다는 소유자 본인의 채무 이행과 관련된 단순한 채권/채무 관계로 경매가 진행되었을 가능성이 높습니다. 따라서 권리 분석은 비교적 명료할 것으로 예상되나, 매각 물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 유무 및 말소기준권리를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

최대 주의사항은 *임대관계 미상*과 *폐문부재*입니다. 감정평가 시 점유자의 폐문부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하고 호실 표기 기준의 외부 관찰 및 건축물현황도 등을 참고하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 구조나 이용 상태가 공부상 내용과 상이할 수 있으며, 특히 임차인의 존재 여부와 대항력 유무는 명도(인도)에 중대한 영향을 미치므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 리스크 및 투자 가치 평가

4.1. 잠재적 리스크

1. 명도 리스크: *임대관계 미상* 및 *폐문부재*로 인해 낙찰자가 인도명령/명도소송 절차를 거쳐야 할 가능성이 높습니다. 점유 형태에 따라 명도 기간과 비용이 증가할 수 있습니다.

2. 개발 리스크: 본건 토지이용계획상 *소규모주택정비 관리지역*으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 가능성이 있음을 시사하는 긍정적인 요인이지만, 장기적인 개발 사업 진행 속도나 최종 사업성이 변수로 작용할 수 있습니다.

3. *혐오시설*: 주변 환경을 종합적으로 검토한 결과, 본건에 인접하여 직접적으로 주거 환경에 심각한 악영향을 미치는 대규모 *혐오시설*은 확인되지 않았습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 서북부의 주요 교통 요충지인 불광/연신내 역세권 인근에 위치하며, 토지 면적이 약 8.28평으로 소액 투자 대비 대지 지분율이 양호한 편입니다. *제3종일반주거지역*의 주거 밀집 지역 특성상 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높고, *소규모주택정비 관리지역*이라는 미래 개발 호재를 동시에 품고 있습니다. 다만, 임차인 관계가 불분명하므로, 예상 명도 비용과 시간을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 트리플 역세권(불광, 구산, 연신내)에 근접한 다세대주택으로, 꾸준한 임대 수요와 안정적인 실거주 수요를 기대할 수 있습니다.

2. 개발 호재: *소규모주택정비 관리지역* 지정에 따른 향후 개발 기대감이 존재하여, 장기적인 관점에서 시세 상승 여력을 확보하고 있습니다.

3. 저층 선호: 6층 건물 중 2층에 위치하여, 엘리베이터 유무와 관계없이 접근성이 용이하며, 다세대주택 특성상 저층을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계