나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15591 [2] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-4 전 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15591 [2] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-4 전 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2025타경15591 | 소재지: 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-4 | 감정가: 113,793,000원 | 최저가: 79,655,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 홍성지원 2025타경15591 (2)

소재지: 충청남도 보령시 오천면 원산도리 734-4

용도: 전(田)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 249.00㎡ (약 75.32평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

감정가: 113,793,000원

2. 권리 분석

2.1. 소유 관계 및 채권 현황

소유자 및 채무자는 신OO으로 동일하며, 채권자는 오OOOOOOO입니다. 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 정확한 인수 여부는 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

2.2. 특별 인수사항 및 잠재적 리스크 (핵심)

본건은 낙찰자가 인수할 가능성이 있는 중대한 리스크를 두 가지 내포하고 있습니다.

농지취득자격증명원 (농취증) 필수 제출: 본건은 지목이 '전(田)'인 농지이므로, 낙찰자는 매각 결정기일 전까지 관할 지자체에서 발급하는 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으며, 최악의 경우 원상회복명령이 발하여질 수 있으므로, 입찰 전 취득 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

분묘기지권 및 연고미상 분묘: 토지 위에 연고 미상의 분묘 2기가 소재한다는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이러한 분묘는 분묘기지권(타인의 토지에 분묘를 소유하기 위한 관습법상 지상권)이 성립할 경우, 낙찰자가 분묘의 이장(移葬)을 요구하기 어려우며, 매수인이 해당 분묘기지권을 인수하게 됩니다. 특히 '연고 미상'의 분묘는 추후 소유자를 찾아 이장 협의 및 비용을 처리하는 과정이 매우 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있어, 상당한 명도 리스크와 비용을 유발합니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건: 최고의 입지

본 물건이 위치한 충남 보령시 원산도리는 보령시 육지(대천항)와 태안군 안면도를 잇는 국도 77호선 개통(보령 해저터널 및 원산안면대교)의 직접적인 수혜 지역입니다. 해저터널 개통으로 접근성이 획기적으로 개선되어, 기존 섬 지역에서 서해안 관광벨트의 중심지로 탈바꿈하고 있습니다. 본 토지는 '전' 용도로서 당장 개발은 어려우나, 장기적인 투자 관점에서 관광 인프라 개발에 따른 지가 상승 잠재력이 매우 높습니다.

3.2. 상권 및 생활정보

원산도 내부는 해저터널 개통 이후 대규모 리조트 건설 및 해양 레저 관광지 개발이 추진되고 있어, 향후 체류형 관광지로의 성장 가능성이 큽니다. 현재는 전형적인 도서 지역의 생활환경이나, 대천해수욕장 및 태안 안면도 접근성이 차량 10분 내외로 단축되어 광역적인 생활권 및 관광 상권을 공유하게 되었습니다.

3.3. 혐오시설 정보

주변에 대규모 폐기물 처리시설이나 발전소 등 일반적으로 기피하는 혐오시설은 검색되지 않으나, 물건 자체의 특이사항으로 '연고 미상 분묘 2기'가 현황상 혐오시설(묘지, 장례시설)의 일종으로 작용하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 농지취득자격증명 리스크 대응

농지법상 농지 취득은 실수요자에게만 허용되므로, 입찰자는 사전에 농업경영계획서를 작성하여 관할 지자체에 제출하고 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 주말체험영농으로 취득할 경우에도 면적 제한(1,000㎡ 미만)을 충족하지만, 본건은 249㎡로 면적은 적합하므로 발급 절차 및 기한 준수가 가장 중요합니다.

4.2. 분묘기지권 리스크 대응

분묘기지권은 낙찰자의 명도(인도)를 막는 가장 큰 장애물입니다.

연고 미상 분묘는 법원에 공시 송달을 요청하여 분묘 설치자의 권리를 소멸시키는 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 추가적인 법률 비용이 발생합니다. 분묘의 이장 비용 및 절차에 대한 충분한 예산을 확보한 후 입찰에 참여해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 보령 해저터널 개통의 직접적인 수혜를 입는 원산도리의 '전'으로, 지리적 입지 조건은 매우 우수하여 장기적인 지가 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 매각 대상이 토지에 한정되며, 특히 농지취득자격증명 제출 필수 및 분묘 2기 존재라는 치명적인 권리분석상 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자가 쉽게 접근하기보다는, 농지 취득이 가능하고 분묘 이장 및 법률 대응에 대한 경험이나 준비가 되어 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

접근성 개선 호재: 보령 해저터널 개통으로 인한 대천/태안 접근성 개선 및 관광 수요 증가에 따른 지가 상승 기대.

개발 잠재력: 원산도 내 대형 리조트, 해상 케이블카 등 관광 인프라 구축 계획에 따른 미래 개발 가치 보유.

소액 투자: 비교적 작은 면적(75평대)과 감정가로 원산도 개발 초기 단계에 소액으로 투자 진입이 가능.

5.3. 결론

높은 개발 호재만큼 복잡한 권리 관계(농취증, 분묘기지권)가 얽혀있는 물건입니다. 입찰 시 리스크에 대한 정확한 분석과 해결 방안을 미리 수립하여 낮은 입찰가로 낙찰받는 전략이 필요합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계