나이스옥션 법원경매 경주 2025타경335 [2] 경상북도 경주시 문무대왕면 입천리 410-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경335 [2] 경상북도 경주시 문무대왕면 입천리 410-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경335
• 주소: 경상북도 경주시 문무대왕면 입천리 410-1
• 감정가: 138,965,500원
• 최저가: 97,276,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

경주지원 경매4계 2025타경335 | 소재지: 경상북도 경주시 문무대왕면 입천리 410-1 | 감정가: 138,965,500원 | 최저가: 97,276,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 및 기본 정보

본건은 경주지원 2025타경335 (2) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 경주시 문무대왕면 입천리 410-1 외 4필지(일괄매각)이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 138,965,500원이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

채무자 및 소유자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 울OOOOOOOOO입니다. 본건은 건물이 없는 임야 상태의 토지 매각 건입니다.

1.2. 토지면적 및 이용 현황

토지면적은 총 2,897.20㎡ (약 876.40평)입니다.

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 5필지 중 일부(목록 1)는 전(밭), 일부(목록 4, 5)는 답(논), 일부(목록 3)는 농로로 이용 중이며, 일부(목록 2)만 토지임야 상태인 것으로 확인됩니다. (공부와의 차이 발생)

1.3. 주의 및 특이사항

1. 일괄매각: 본건은 5필지가 일괄로 매각되므로, 각 필지의 용도, 이용 상태, 제한사항을 모두 고려하여 입찰해야 합니다.

2. 지목과 현황의 차이: 공부상 '임야'이나, 실제 현황은 '전', '답', '농로' 등으로 이용 중이므로, 낙찰 후 지목 변경 가능성 및 농지법상 이용 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 농지취득자격증명(농취증)이 필요할 수 있는 '답', '전' 상태의 필지가 포함되어 있으므로 확인이 필요합니다.

3. 도로 상태: 일부 필지(목록 1)는 지적상 맹지이나, 농로를 통해 차량 진출입은 가능한 것으로 보이며, 나머지 필지는 농로(목록 3) 또는 이에 연계된 비포장도로에 접하고 있어 접근성은 보통 수준입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 문무대왕면 어일리 소재 '문무대왕면행정복지센터' 북서측 원거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 또는 산간 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통여건은 보통입니다. 도심 접근성이 높은 위치는 아니며, 자가용을 이용한 접근이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

매각대상은 토지(임야) 전부 매각이며, 건물 제시외면적은 없습니다. 부동산임의경매이므로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, 최종적으로는 매각물건명세서를 통해 권리관계를 확인해야 합니다.

3.2. 토지 지분율

토지 지분율이 289720/289720으로 기재되어 있어, 이는 토지 전부가 매각된다는 의미로 해석됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건 주변은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재하는 농촌지역으로, 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업용 개발이나 상권 분석은 무의미하며, 주로 농업용, 주말농장, 또는 전원생활 용도의 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활정보

가까운 편의시설 및 생활편의시설은 '문무대왕면행정복지센터'가 위치한 어일리 중심지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 전원생활을 선호하는 매수인에게 적합하며, 도시의 편리한 생활 환경과는 거리가 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

5필지 모두 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등이 혼합되어 있고, 가축사육제한구역(전부제한 또는 일부제한)으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

- 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

- 기호(2)~(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)

- 기호(5): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)

→ 필지별로 건축물의 용도, 건폐율, 용적률에 차이가 있으므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 반드시 관할 지자체에 문의해야 합니다.

5.2. 혐오시설 검토 (잠재적 리스크)

본건 소재지인 문무대왕면에는 지역의 주요 시설인 '월성원자력발전소'와 '월성원자력환경관리센터(중·저준위 방사성폐기물 처분 시설)'가 위치해 있어, 해당 시설의 인접 여부 및 이로 인한 지역적 이미지, 지가에 미치는 영향 등을 고려해야 합니다.

5.3. 공부와 현황의 불일치 문제

임야(공부상)를 답(논), 전(밭) 등으로 이용하고 있는 현황(목록 3, 4, 5)은 '농지'에 해당하여 농지법 적용을 받게 되므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차를 사전에 확인해야 합니다. 농취증 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경주시 외곽의 농촌지역에 위치하며, 공부상 임야를 포함하여 현황 농지(전, 답, 농로)로 사용되는 여러 필지를 일괄 매각하는 건입니다. 필지별로 토지이용계획 및 제한사항이 다르며, 현황과 공부의 불일치 문제가 존재합니다. 임업용보다는 농업용 토지 또는 소규모 전원주택 부지(계획관리지역 필지)의 확보 및 투자가 목적으로 보입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 농업용 토지 확보: 임야를 포함하여 실제 전, 답 등으로 이용 중인 토지를 비교적 저렴한 감정가(약 876.40평당 1억 3천만원대)로 매입하여 농업용 토지를 확보하려는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

2. 장기적인 전원주택지 고려: 기호(1) 필지가 '계획관리지역'에 해당하여 개발 여지가 상대적으로 높아, 소규모 전원주택 또는 주말농장 부지로 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

3. 임의경매로 인한 권리관계 단순성: 임의경매이므로 일반적인 권리분석상 복잡한 임차인 문제가 없을 가능성이 높습니다. (물론 최종 권리분석은 필수입니다.)

7. 결론

본건은 명확한 개발 목적이 있거나, 농업 실수요자, 또는 지가 상승을 기대하는 장기 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, '농취증 발급' 여부, 필지별 '토지이용계획상의 제한' 및 '혐오시설 리스크'에 대한 충분한 사전 조사 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계