나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4288 [3] 경기도 시흥시 장현동 장현지구124 에프엠타워 3층305호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4288 [3] 경기도 시흥시 장현동 장현지구124 에프엠타워 3층305호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2024타경4288 | 소재지: 경기도 시흥시 장현능곡로 11, 3층305호 (장현동,에프엠타워) | 감정가: 417,000,000원 | 최저가: 291,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 안산지원 2024타경4288 (3) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채무자 및 소유자는 모두 법인(주OOOOOOO, 주OOOOOOOO)이며 채권자 역시 법인(주OOOOOOO)으로, 중복사건으로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 시흥시 장현동 장현지구124 에프엠타워 3층 305호

용도: 근린생활시설 (현 이용상태: 학원)

감정가: 417,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.12㎡ (약 9.41평)

건물면적: 전용 93.60㎡ (약 28.31평)

토지 및 건물 지분율은 모두 100%입니다 (제시외면적 없음).

2. 감정평가 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 "시흥가온초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 초중학교 등이 혼재하는 신규 택지지구(장현지구) 내 상업지역입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하2층 지상5층 건물 내 3층에 위치합니다.

외벽은 치장 돌붙임 마감 등으로 고급스러운 외관을 갖추고 있습니다.

내부 이용 상태는 305호가 현재 '학원'으로 이용 중이며, 해당 층 전체가 학원 및 사무실(303호, 304호, 306호)로 이용되고 있어 상권의 업종 통일성이 높습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.3. 토지의 형상 및 도로 상태

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

특히, 남측으로 폭 약 25-30M 간선도로, 북측으로 폭 약 15-20M 국지도로, 동측으로 노폭 8-10M 보행자도로에 각각 접하고 있어 3면이 도로에 접하는 뛰어난 입지 조건을 가지고 있습니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 입지 조건

교통 여건은 본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며 주변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 조건은 상업시설로서 매우 우수하여 차량 접근성이 높고 가시성이 뛰어납니다.

3.2. 상권 분석

본건은 지구단위계획구역 및 공공주택지구 내 준주거지역에 위치하여 안정적인 대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있습니다.

특히 시흥가온초등학교 바로 인근에 위치하며, 해당 층이 학원으로 이용되고 있다는 점에서 교육 관련 업종에 대한 수요가 매우 높고 안정적인 상권이라 판단됩니다.

3.3. 생활 정보

주변에 아파트단지와 초등학교가 밀집되어 있어 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획상 상대보호구역(2021-02-02)으로 지정되어 있어 유해시설 입점에 제한이 있어 교육 시설로서의 쾌적성이 높습니다.

(참고사항: 보고서 작성을 위한 별도의 주변 시설 검색(지도 등) 결과, 제공된 정보 외에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 현장 임장 시 최종 확인이 필요합니다.)

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석

본 물건은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 소유권 이전 및 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 권리를 기준으로 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

강제경매와 중복사건이라는 점 외에 특이할 만한 등기부상 권리사항은 보고서 내에 명시되어 있지 않습니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계 (잠재적 리스크)

현재 이용상태는 '학원'으로 확인되나, 임대관계는 미상입니다.

이는 명도 리스크로 직결될 수 있는 가장 큰 주의사항입니다.

현 이용자(학원)가 임차인일 경우, 대항력 여부 및 배당 여부에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 임장 및 별도 조사를 통한 임차인 유무, 계약 관계, 보증금 액수 등에 대한 철저한 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

4.3. 법률적 제한 사항

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 위치하며, 대로/중로/소로에 접합하는 우수한 도로 조건을 가지고 있습니다.

다만, 상대보호구역으로 인한 업종 제한을 인지해야 하며, 현재 '학원'으로 이용 중인 점은 이 제한 사항에 부합하는 최적의 용도라 볼 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 시흥 장현지구 내 '시흥가온초등학교' 인근에 위치한 근린생활시설로, 배후 수요가 풍부한 입지에 있습니다.

3면이 도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 뛰어나 상업용 건물로서의 가치가 높습니다.

현재 학원으로 이용 중인 현황과 상대보호구역이라는 법률적 제한이 학원 업종의 안정성을 보장해주는 환경입니다.

감정가 417,000,000원을 기준으로 시세 및 주변 수익률을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대로3류, 중로2류, 소로2류에 모두 접합하는 상업시설로서 희소성이 높고 가시성이 뛰어납니다.

안정적인 배후 수요: 대규모 공공주택지구 내 초등학교 인근에 위치하여 교육 관련 업종에 대한 수요가 꾸준히 보장됩니다.

수익형 부동산: 현재 학원으로 이용 중이며, 상권 내에서 해당 업종의 입지 우위를 점하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

명도 리스크: 임대관계가 미상인 점을 고려하여, 입찰 전 점유자에 대한 철저한 조사와 명도 전략 수립이 필수적입니다.

법원 정보

안산지원 경매5계