나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51937 [2] 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층402호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51937 [2] 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층402호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51937 | 소재지: 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층402호 | 감정가: 405,000,000원 | 최저가: 283,500,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51937 (2)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층402호

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 405,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (건물 및 토지)

건물면적: $74.95 \text{m}^2$ (약 $22.67 \text{평}$)

토지면적: $19.05 \text{m}^2$ (약 $5.76 \text{평}$)

*본 물건은 집합건물의 근린생활시설(상가)이므로 건물면적을 실사용 면적으로 고려해야 합니다.

1.3. 현장 분석 요약

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2020.03.06. (신축급 건물)

이용상태: 기준시점 현재 공실입니다.

설비내역: 위생급배수설비, 시스템에어컨설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 완비한 우수한 신축급 건물입니다.

2. 경매 권리 분석

2.1. 사건 및 채권 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로 '유동화물건'이 명시되어 있습니다. 유동화물건은 금융기관이 보유한 채권을 특수목적회사(SPC) 등에 양도하여 매각하는 경우에 주로 발생하며, 복잡한 이해관계자 없이 매각 진행이 비교적 깔끔한 경우가 많습니다.

2.2. 임대차 관계 및 기타 사항

감정평가서상 '이용상태'는 현재 공실로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자(소유자 또는 기타 점유자)에 대한 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)는 필수적으로 고려해야 합니다.

3. 입지 및 상권 분석

3.1. 입지 조건 및 교통

본건은 경기도 시흥시 은행동 은계지구의 상업시설 밀집 지역에 위치합니다. 주변은 대단지 아파트단지와 근린생활시설, 오피스텔, 은계호수 등이 혼재하는 준주거/상업지대입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 북서측으로 약 35m, 남서측으로 약 12m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위 환경: 대단지 아파트단지 배후 수요를 확보하고 있는 항아리 상권의 특성을 가지고 있습니다. 특히, 인근에 은계중학교가 위치하여 학원이나 병원 등 특정 업종의 수요가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 상업활동이 활발하게 이루어질 수 있는 용도지역입니다.

상권의 현황: 시흥 은계호수공원 주변 상권은 조성 초기 이마트 트레이더스 유치 실패와 검은 수돗물 사태 등 여러 악재로 인해 어려움을 겪어 왔으며, 현재도 공실률이 높고 경매 물건이 상당수 나오고 있는 상황입니다. 상권 전체가 침체되어 있으며, 호수공원 1열을 제외한 상가들의 어려움이 지속되고 있다는 현지 분석이 있습니다. 본 물건 역시 현재 공실 상태라는 점은 상권의 어려움을 반영합니다.

혐오시설: 지도상 인근에 특별한 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 고압선 등)은 발견되지 않으나, 상권 침체 자체가 가장 큰 리스크로 작용합니다.

4. 잠재적 리스크 및 기회

4.1. 잠재적 리스크

높은 공실률: 상권 침체로 인해 주변 상가들의 공실률이 높고, 본 물건 역시 공실이므로 초기 임차인 유치에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

임대료 하락 압력: 상가 공급 과잉과 상권 침체로 인해 희망 임대료를 받기 어려울 수 있으며, 예상 수익률을 달성하지 못할 리스크가 있습니다.

낙찰 후 명도: 공실이지만 소유자(법인)가 점유하고 있을 가능성이 있으며, 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 현재 상권의 어려움으로 인해 감정가 대비 유찰을 통해 낮은 가격에 취득할 경우, 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 우수하고, 시스템 에어컨 및 지하 주차장 등 최신 설비를 갖추고 있어 임차인의 선호도가 높을 수 있습니다.

배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 항아리 상권의 기본적 인구 수요는 풍부하며, 특히 30~40대 젊은 인구가 많은 특성을 가집니다. 향후 상권이 점진적으로 활성화될 경우 수혜를 입을 수 있습니다.

5. 종합 의견

본 물건은 시흥 은계지구 상업시설의 중심부에 위치한 신축급 근린생활시설입니다. 우수한 입지적 조건을 갖추고 있으나, 주변 상권의 전반적인 침체와 높은 공실률이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

따라서 시세보다 충분히 낮은 금액으로 낙찰받아 상가 활성화 시점까지 장기적인 관점에서 보유할 계획을 가진 투자자에게 적합합니다. 즉, 당장의 안정적인 임대 수익보다는 향후 시세차익과 상권 회복에 대한 기대감을 가지고 접근해야 하는 물건입니다.

투자를 결정하기 전, 최소 1~2회 이상의 유찰을 통해 보수적인 접근 가격을 설정하고, 주변 임대 시세를 철저히 조사하여 현실적인 임대 수익률을 계산하는 것이 중요합니다. 현재는 공실이므로 명도와 임차인 유치에 대한 계획이 선행되어야 합니다.

법원 정보

안산지원 경매5계