나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [50] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 14층1403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 14층1403호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 주 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 감정평가상 용도를 기준으로 함)

감정가: 132,000,000원

토지면적: 5.08㎡ (약 1.54평)

건물면적: 26.99㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2019년 (건축 승인 기준)

1.1. 입지조건

2.

위치: 부산광역시 부산진구 양정동

교통: 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측 인근에 위치하여 도보 이용이 가능하며, 차량 접근 또한 원활합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 환경: 본건은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. `양정역`을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

1.2. 권리분석

2.

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 10월 16일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(2,400,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 (1)근저당권: 남부산농업협동조합 (2020-10-16)

* 을1 (2)근저당권: 동래농업협동조합 (2020-10-16)

* 을2 주택임차권: 이준영 (2024-03-11 등기, 보증금 100,000,000원, 전입 2022-11-24, 확정 2022-10-06)

* 갑3 임의경매개시결정: 남부산농업협동조합 (2024-02-07, 2,000,000,000원)

* 갑4 가압류: 부산신용보증재단 (2024-03-28, 50,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음

임차인 현황:

* 임차인: 이준영 (이 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-24

* 확정일자: 2022-10-06

* 배당신고일자: 2024-02-27

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

2.

본건이 소재한 양정동 지역은 `양정역`을 중심으로 활발한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주민들의 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 이용되는 지역 특성상, 소규모 상업 시설이나 주거용 임대 사업에 대한 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

감정평가서상 기호(1)이 근린생활시설(무인점포)로 이용되고 있다는 점은 소규모 창업 및 임대 수요를 시사합니다.

1.4. 생활정보

2.

교통: 부산도시철도 1호선 `양정역`을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 아파트 단지와 상업시설이 발달해 있어 은행, 병원, 마트, 식당 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있으며, 대학교도 접근 가능합니다. (상세 정보는 추가 확인 필요)

의료시설: 종합병원 및 다양한 규모의 병의원이 인근에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

용도 복합성: 본 건물은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합된 복합 건물입니다. 이에 따라 각 용도별 특성에 따른 소음, 주차, 관리 등 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

건축물대장상 주 용도와 실제 이용 현황 차이: 건축물대장상 주 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 감정평가 및 현황으로는 '다세대주택' 등 다른 용도로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축 관련 법규 적용이나 이용에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부등본상의 채무 총액이 43.5억원에 달하는 점은, 본 건이 공동담보로 설정된 여러 물건 중 하나일 가능성을 높입니다. 이는 경매 과정에서 최저가 결정이나 경쟁률에 영향을 미칠 수 있으나, 현재 제시된 권리분석상으로는 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

토지이용계획상 제한: 본건 토지는 '상대보호구역'에 포함되어 있어, 교육 환경 보호와 관련된 건축 또는 이용상의 제한이 있을 수 있습니다. (상세 내용은 토지이용계획확인원 확인 필수)

임차인 현황: 임차인 이준영 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 보증금 1억 2천만원의 임차인이므로 배당 절차에 따른 변제 여부 등을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통이 매우 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 및 실거주 가치가 양호한 편입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없고, 임차인의 보증금 역시 인수 대상이 아니라는 점에서 안전한 투자가 가능합니다.

다양한 용도의 복합 건물이라는 점과 높은 채무 총액은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 전반적인 입지 조건과 건물 상태를 감안할 때 충분히 관리 가능한 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

역세권 입지: `양정역`(1호선) 인근으로 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

신축 건물: 2019년 건축 승인된 비교적 신축 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

향후 가치 상승 기대: 부산 도심 지역의 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

2.

면적 및 감정가 분석:

* 건물 전용면적: 26.99㎡ (약 8.16평)

* 토지 지분: 5.08㎡ (약 1.54평)

* 감정가 기준 건물 평당가: 132,000,000원 / 8.16평 ≈ 16,176,000원/평

주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 산호가동 (2001년식, 57.67㎡, 2026년 4월 거래): 280,000,000원 (약 17.45평) -> 평당 약 16,050,000원

* 삼계하이츠1차 (2003년식, 23.01㎡, 2026년 7월 거래): 88,500,000원 (약 6.96평) -> 평당 약 12,713,000원

* 삼계하이츠1차 (2003년식, 23.01㎡, 2026년 7월 거래): 80,000,000원 (약 6.96평) -> 평당 약 11,500,000원

시세 분석 의견:

본건은 2019년 건축 승인된 메이플파크에 속해 있으며, 이는 비교 대상인 산호가동(2001년식)보다 신축입니다. 또한, 삼계하이츠1차(2003년식)보다는 훨씬 신축입니다.

주변 시세 중 신축 건물인 본건의 감정가 평당가(약 1618만원)는 산호가동의 최근 실거래가 평당가(약 1605만원)와 유사한 수준으로, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 비교 대상의 면적 차이(본건 8.16평 vs 산호가동 17.45평 vs 삼계하이츠1차 6.96평)를 고려해야 합니다. 본건은 중간 크기의 면적에 해당합니다.

신축 건물이라는 장점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

경매 물건의 특성, 현장 조사 결과, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가 132,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근하여 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설

2.

본건 소재지인 부산광역시 부산진구 양정동은 `양정역`을 중심으로 상업 및 주거 시설이 잘 발달한 지역입니다.

도보 및 차량으로 접근 가능한 거리에 다수의 편의점, 마트, 은행, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

부산시민공원과 부산진구청 등 공공시설 및 녹지 공간도 가까이 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 하지만, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.10. 추가 고려사항

2.

현장 방문: 본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 물건의 상태, 관리 현황, 주변 환경 등을 직접 확인하기 위한 현장 방문은 필수적입니다.

법률 및 세무 상담: 경매 진행 과정 및 낙찰 후 절차, 세금 문제 등에 대해서는 관련 전문가(변호사, 세무사 등)와 상담하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.