나이스옥션 법원경매 안산 2025타경177 [1] 경기도 시흥시 대야동 115-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경177 [1] 경기도 시흥시 대야동 115-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경177
• 주소: 경기도 시흥시 대야동 115-1
• 감정가: 5,378,811,000원
• 최저가: 3,765,167,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

안산지원 경매5계 2025타경177 | 소재지: 경기도 시흥시 대야동 115-1 | 감정가: 5,378,811,000원 | 최저가: 3,765,167,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경177 (1)이며, 소재지는 경기도 시흥시 대야동 115-1 일원입니다.

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 북OOOOOOOO입니다.

매각대상은 토지 일괄매각이며, 현재 용도는 임야를 포함한 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 21,650.00제곱미터(약 6,549.63평)입니다.

건물은 매각대상이 아니며, 제시외 건물도 평가 제외되었습니다.

감정가는 5,378,811,000원으로 평가되었습니다.

1.3. 이용 현황 및 지형

본건은 사다리형 및 부정형의 토지들(기호1~5)로 구성되어 있습니다.

기호1~4는 평지 또는 완만한 경사지로, 대부분 밭(전)으로 이용 중입니다.

기호5 임야는 중경사~급경사의 자연림 상태이며, 토지에 포함된 자연생육 수목도 일괄 평가되었습니다.

제시외 농막 등은 소유자 미상이며, 철거 및 이동이 가능한 것으로 판단되어 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "시흥 IC" 서측에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 서측으로는 임야 지대가 형성되어 있습니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용을 감안할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 필지별로 다양한 용도지역 및 제한을 가집니다.

기호1, 5: 도시지역, 자연녹지지역 및 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 개발 행위에 상당한 제한이 있습니다.

기호2, 3, 4: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 주거 개발 가능성이 있는 핵심 필지입니다. 도로(소로1류, 소로2류)에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

공통 제한: 전 필지가 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(일부 절대보호구역), 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 용도 변경 및 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 시흥 IC 인근으로, 상권보다는 주거 및 산업 혼재 지역의 성격을 띠고 있습니다. 주위의 근린생활시설은 주로 지역 주민과 소규모 공장 및 창고 이용자를 위한 편의시설로 보입니다.

생활 편의시설은 인접한 단독주택 및 근린시설을 통해 어느 정도 확보되어 있으나, 대규모 상업시설 접근성은 떨어질 수 있습니다.

혐오시설 정보: 해당 물건지 인근 혐오시설에 대한 구체적인 검색 결과는 없으나, 시흥시 대야동은 과거 농촌 지역이었으며 현재는 주거와 산업시설이 혼재된 지역임을 감안하여 현장 답사를 통해 소규모 공장/창고에서 발생하는 환경적 요소를 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리 분석 및 유의 사항

3.1. 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자가 동일한 재OOOOOOOO입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸할 것으로 예상됩니다. (단, 등기부등본 확인 필수)

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

농지취득자격증명(농취증): 목록1 (토지 전체를 의미하는 것으로 해석됨) 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일(통상 낙찰 후 7일)까지 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으므로, 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 명시되어 있으며, 기호5 임야는 경사가 심하여 도보 답사가 어려워 분묘 소재 여부를 육안으로 확인하기 어렵습니다. 육안상 넓은 면적을 차지하는 분묘나 공동묘지는 없어 보이나, 소규모 분묘는 존재할 가능성이 높으므로, 낙찰자는 현장답사를 통해 분묘 유무를 철저히 확인하고 예상되는 분묘기지권 리스크를 감안해야 합니다.

제시외 물건: 기호1, 2, 4 토지 위의 농막 등은 평가에서 제외되었으며, 낙찰자가 인수 후 철거 또는 이동의 의무를 질 수 있습니다.

측량 불일치: 지적 경계선 등이 위성지도와 다를 수 있으며, 지적 불부합 여부 확인을 위해서는 측량이 필요한 상태임을 유의해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

핵심은 기호2, 3, 4 토지입니다. 이 필지들은 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하며 도로에 접하고 있어, 개발이 제한적인 자연녹지지역(기호1, 5)에 비해 높은 개발 잠재력과 가치를 지닙니다.

토지 총면적이 6,500평을 초과하는 대형 토지이므로, 장기적인 관점에서 개발 사업을 구상할 수 있는 규모입니다.

시흥 IC 서측에 위치하여 광역 교통 접근성이 양호합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 대규모 토지로, 주거지역 및 지구단위계획구역이 혼재되어 있어 장기적인 개발 호재를 염두에 둔 투자에 적합합니다. 다만, 개발제한구역(기호1, 5), 분묘기지권 가능성, 그리고 가장 중요한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크가 명확하므로, 입찰자는 반드시 현장 답사 및 관할 관청을 통한 농취증 발급 가능 여부와 개발 행위 제한 사항을 철저히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.3. 잠재적 리스크

농취증 미발급으로 인한 보증금 몰수.

분묘기지권 성립 시 지료 지급 또는 이장에 따른 추가 비용 발생 가능성.

개발제한구역(기호1, 5)으로 지정된 토지의 낮은 활용도 및 장기 미개발 리스크.

다양한 제한사항(역사문화환경, 보호구역, 과밀억제권역)으로 인한 인허가 과정의 복잡성.

법원 정보

안산지원 경매5계