나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51090 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-172호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51090 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-172호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경51090
• 주소: 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨씨-172호 (신길동,리드스마트스퀘어지식산업센터)
• 감정가: 694,000,000원
• 최저가: 485,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매5계 2025타경51090 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨씨-172호 (신길동,리드스마트스퀘어지식산업센터) | 감정가: 694,000,000원 | 최저가: 485,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경51090 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨씨-172호

용도: 근린생활시설 (현황 공장/지식산업센터 이용 중)

감정가: 694,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

채무자/소유자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

건물면적: 57.27㎡ (약 17.32평)

총 연면적: 77.02㎡ (약 23.29평) - (토지면적 + 건물면적 단순 합산)

건물의 구조: 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 중 1층

이용상태: 공히 공장(지식산업센터)로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

유동화물건으로 진행되는 경매입니다.

일괄매각 물건으로, 본건 (CC-172호)은 인접호실인 CC-173호와 경계벽 없이 일체로 이용 중입니다. 감정인의 판단으로는 경계벽 복원이 용이하여 구분건물로서의 요건을 갖춘 것으로 판단됩니다. 투자 및 재매각 시 이점 확인이 필요합니다.

본건의 용도는 '공장(지식산업센터)'이며, 소재지가 '반월특수지역'에 해당합니다. 따라서 입찰 전 낙찰자의 '입주자격' 등에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

F744호, F745호, CC172호, CC173호, CD101호, CD102호, CD109호, CD110호 등 다수의 호실이 각각 묶여 일괄 사용 중인 정황이 감정평가서에 명시되어 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 소재한 안산역(지하철 4호선 및 수인분당선) 남서측 인근에 위치하며, 도보 약 4분 거리의 초역세권입니다.

주위는 근린생활시설 및 지식산업센터 등이 밀집된 산업단지(반월국가산업단지)로서, 산업시설을 위한 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

광대로변에 접하고 있으며, 영동고속도로 서안산IC와 평택~시흥 고속도로 남안산IC 접근성이 양호하여 광역교통 및 물류 이동에 유리합니다.

2.2. 상권분석 (산업단지 특성)

본건이 위치한 리드스마트스퀘어는 지하 1층부터 지상 13층 규모의 대형 지식산업센터로, 공장, 지원시설(상가), 지원시설(유통) 등으로 구성되어 있습니다.

1층은 유통 및 근린생활시설(지원시설) 용도로 활용될 수 있어, 지식산업센터 내 입주 기업들을 대상으로 한 상가 또는 공장 지원시설로의 수요가 예상됩니다.

주변은 반월국가산업단지 내 공장 밀집 지역이므로, 상권보다는 산업/업무 지원 시설로서의 가치 평가가 중요합니다. 물류 이동의 편리성(드라이브인 시스템 등)과 접근성이 핵심입니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

안산역 초역세권에 위치하여 인력 수급 및 출퇴근이 용이하며, 대중교통 상황은 양호한 편입니다.

주변은 산업단지 내에 있어 편의시설은 주로 지식산업센터 내에 있는 지원시설(상가)을 이용하게 될 것으로 보입니다.

혐오시설: 인근에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 광역 도로변에 위치한 대규모 산업단지 복합시설 내에 위치합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 형태

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 '부동산임의경매' 물건입니다. 따라서 건물과 토지 모두에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 권리관계

본 보고서에 제공된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리분석(말소기준권리, 임차인 현황 등)은 불가능합니다. 다만, 임의경매이므로 근저당권 등 담보물권에 의한 경매일 가능성이 높습니다.

특별한 임대관계는 미상(확인되지 않음)이므로, 현장조사 및 매각물건명세서를 통해 임차인 유무, 대항력 유무, 인도명령 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 명도(점유 이전)

소유자(채무자) 또는 대항력 없는 임차인이 점유하고 있을 경우 명도는 비교적 용이하나, CC-172호와 173호가 일괄 사용 중이므로, 인접 호실 점유자와의 관계 및 명도에 대한 고려가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 지식산업센터의 입주 제한 리스크

본건은 '공장(지식산업센터)'의 용도를 가지며, '반월특수지역' 내에 위치합니다.

가장 큰 리스크는 낙찰자가 지식산업센터에 *실제 입주 가능한 자격*을 갖추었는지 여부입니다. 지원시설(근린생활시설)로 사용될 경우에도 '산업집적법'상의 제한을 받을 수 있습니다.

대응 방안: 입찰 전, 안산시청 또는 반월국가산업단지 관리기관을 통해 **낙찰 후 용도 및 업종에 따른 입주 가능 여부**를 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달 시 대출 및 취득세 감면 혜택 등이 불가하며, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

4.2. 일체 이용 호실의 리스크

CC-172호와 CC-173호가 경계벽 없이 일체로 사용 중입니다.

리스크: 향후 매각 또는 임대 시 일괄 임대/매각을 원치 않는 경우, 경계벽 복원 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 인접 호실(173호) 소유자와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

대응 방안: 감정평가서상 복원이 용이하다는 점을 확인하였으나, 인접 호실 소유자를 확인하고 명도 과정에서 해당 부분을 협의하는 것이 좋습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 안산역 초역세권, 반월국가산업단지 내 광대로변에 위치한 대형 지식산업센터 1층 지원시설(근린생활시설)로서, 물류 및 접근성이 매우 뛰어난 우량 물건입니다.

감정가가 6억 9,400만 원으로 책정되었으며, 1층의 상업적 가치와 지식산업센터의 업무 지원 시설로서의 안정적인 수요를 바탕으로 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 지식산업센터의 특성상 '입주 자격'과 '용도 제한'에 대한 법적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 이 부분을 명확히 해결해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 4호선 및 수인분당선 안산역 도보 4분 거리 초역세권이며, 주요 고속도로 IC와 인접한 물류 거점 입지입니다.

높은 활용도: 1층 근린생활시설(지원시설)로서, 지식산업센터 내 기업들을 위한 금융, 식음료, 편의시설, 또는 산업 지원 시설 등으로 활용성이 뛰어납니다.

저렴한 감정가: 입지 대비 합리적인 감정가로 판단되며, 유찰 시 매력도는 더욱 상승할 수 있습니다.

안정적 임대수요: 대규모 산업단지 내 위치하여, 배후 수요가 풍부하고 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계