나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [44] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 13층1302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (44)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15, 메이플파크 13층 1302호

용도: 다세대주택 (집합건물대장상 용도: 업무시설)

감정가: 95,000,000원 (9천 5백만원)

토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.6528㎡ (약 1.10평)

건물면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

주의사항: (정보 없음)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 1호선 `양정역`이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 16일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부채권 총액: 약 43억 3천만원으로 높은 편입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 및 이전 등기가 2020년 10월 16일에 이루어졌습니다.

* 여러 건의 근저당권이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 전도영의 주택임차권 (보증금 8천만원)이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-22

* 확정일자: 2022-10-20

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-02-19

인수 보증금 합계: 0원. 본건의 경우 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

양정역 역세권에 위치한 일반상업지역 내에 자리하고 있습니다.

주상복합, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 아파트 단지가 있어 주거 수요 역시 존재합니다.

건축물대장상 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택 등 다양하게 이용되고 있어 복합적인 가치를 지닙니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 양정역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 각종 상업시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 주상복합, 오피스텔, 아파트 단지가 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 및 중복사건으로 인한 복잡한 권리 관계 가능성이 있습니다. 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

건축물대장상 주 용도가 '업무시설'이나, 실제 이용 용도가 다세대주택, 오피스텔 등으로 혼재되어 있어 명도 시 유의가 필요할 수 있습니다. (다만, '공부와의 차이: 없음'으로 명시되어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

등기부채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동, 지하철 1호선 양정역 역세권에 위치한 소형 다세대주택입니다.

비교적 신축급 건물(준공 2019-2020년 추정)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

상업지역 내 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 교통 환경 또한 편리합니다.

권리 관계는 복잡하나 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

공동담보, 중복사건 등의 특이사항은 입찰 전 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 1호선 양정역 초역세권의 우수한 입지.

* 19.42㎡의 소형 면적으로 투자 및 실거주 목적 모두 적합.

* 비교적 신축급 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

* 주변 상업 및 주거 혼합 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리상 안전함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 인근 '산호가동'의 57.67㎡ 다세대주택이 2026년 4월 28,000만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 4,850,000원/㎡ 수준입니다.

* 인근 '삼계하이츠1차'의 23.01㎡ 다세대주택은 2026년 7월 8,000만원 ~ 8,850만원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 3,470,000원 ~ 3,840,000원/㎡ 수준입니다.

본건은 19.42㎡ 면적으로 감정가 9,500만원 (면적당 약 4,890,000원/㎡)입니다. 이는 '산호가동'의 면적당 거래가와 유사한 수준으로, 감정가가 시세에 부합하는 것으로 판단됩니다. '삼계하이츠1차'와의 가격 차이는 건물별 특성 및 연식 차이로 인한 것으로 보입니다.

권리 인수 부담이 없고, 역세권 소형 면적임을 고려할 때 감정가 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다. 다만, 경매 물건의 특성 및 현장 분위기를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 97,000,000원

추천 입찰가: 93,000,000원 (감정가 대비 약 97.8%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.