나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4288 [1] 경기도 시흥시 장현동 장현지구124 에프엠타워 3층303호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4288 [1] 경기도 시흥시 장현동 장현지구124 에프엠타워 3층303호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경4288
- 주소: 경기도 시흥시 장현능곡로 11, 3층303호 (장현동,에프엠타워)
- 감정가: 213,000,000원
- 최저가: 149,100,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
안산지원 경매5계 2024타경4288 | 소재지: 경기도 시흥시 장현능곡로 11, 3층303호 (장현동,에프엠타워) | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 149,100,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 보고서
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 안산지원 2024타경4288 (1)
소재지: 경기도 시흥시 장현동 장현지구124 에프엠타워 3층303호
용도: 근린생활시설 (학원, 사무실 등으로 이용 중)
감정가: 213,000,000원
매각대상: 토지/건물일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 주OOOOOOO
채무자: 주OOOOOOOO
채권자: 주OOOOOOO
특이사항: 중복사건
1.2. 물건 상세 정보
토지면적: 15.92㎡ (약 4.82평)
토지 지분율: 1591.9600000000003 (대지권)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적(전용): 47.88㎡ (약 14.48평)
건물 지분율: 4788 (전유부분)
건물 제시외면적: 0.00㎡
1.3. 감정평가 요약
- 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 장곡동 소재 "시흥가온초등학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 초중학교 등이 혼재하는 신도시 상권임.
- 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 시흥 장현지구 내 주요 도로에 접하고 있음.
- 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하2층 지상5층 내 3층 303호 외 3개호임. 외벽은 치장 돌붙임 마감 등, 창호는 알루미늄샤시 창호임.
- 이용상태: 303호, 305호, 306호는 학원으로, 304호는 사무실로 이용 중임. (본건은 303호에 해당)
- 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 되어 있음.
- 토지의 형상 및 이용상태: 인접필지와 등고평탄한 세장형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.
- 인접 도로상태등: 남측으로 폭 약 25-30M 간선도로, 북측으로 폭 약 15-20M 국지도로, 동측으로 노폭 8-10M 보행자도로에 각각 접함. (삼면이 도로에 접하는 우수한 접근성)
- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(2021-02-02), 성장관리권역. 특히 준주거지역 내 상업용 건물이며, 상대보호구역은 학원 이용상태와 관련됨.
2. 입지 조건 및 상권 분석
2.1. 최고의 입지
본건은 시흥 장현지구 내에서도 초등학교(시흥가온초) 인근의 근린생활시설로서, 아파트 주거단지를 배후로 확보하고 있어 안정적인 배후수요를 갖추고 있음. 주거단지와 학교가 인접한 지역의 상가는 학원, 병원 등 생활밀착형 업종에 대한 선호도가 높음. 특히 현재 '학원'으로 이용 중인 점은 교육 관련 수요가 있음을 반증함.
2.2. 교통 환경
본건까지 차량 진출입이 용이하며, 노선버스정류장이 주변에 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준임. 장현지구는 서해선, 신안산선(예정), 월곶판교선(계획)의 트리플 역세권(시흥시청역) 호재가 있는 시흥의 중심지로 발전하고 있어, 향후 지역 가치 상승에 따른 간접적인 수혜가 기대됨. 주요 간선도로에 접하고 있어 광역 접근성 또한 양호함.
2.3. 상권 분석
장현지구는 시흥시청을 중심으로 복합행정타운 및 상업지구가 개발되는 핵심 생활권임. 본건은 대규모 주거단지(아파트)의 초입에 위치하며, 학교를 끼고 있는 항아리 상권의 특성을 가질 가능성이 높음. 현재 이용상태가 '학원'으로 확인되는 바, 교육 관련 시설이 밀집된 학원가 상권이 형성되어 있을 것으로 예상되며, 학부모 및 학생 유동인구가 활발한 주 7일 상권으로의 성장 잠재력이 높음.
3. 권리 분석
3.1. 권리 관계
매각대상은 '토지/건물일괄매각'으로 진행되므로, 낙찰자는 토지와 건물 모두를 취득함.
본건은 '부동산강제경매' 사건이며, '중복사건'으로 진행 중임. 중복사건은 여러 채권자가 경매를 신청하여 진행되는 경우를 의미하며, 경매 진행에는 큰 영향이 없으나 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사함.
등기부 상 권리분석을 통해 말소기준권리를 확인하고, 그 이후의 모든 권리는 소멸되는지 검토해야 함. 임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰 후 임차인의 유무, 대항력 여부, 인도명령 가능성 등에 대한 면밀한 확인과 명도 전략 수립이 필수적임.
4. 생활 정보 및 잠재적 리스크
4.1. 생활 정보
본건이 위치한 장현지구는 계획적으로 개발된 신도시로서, 주거, 상업, 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 쾌적한 생활 환경을 제공함. 주변에 시흥가온초등학교, 중학교 등이 인접하여 교육 환경이 우수하고, 근린공원 및 시흥갯골생태공원 등의 자연 환경 접근성도 양호함.
4.2. 잠재적 리스크
- 임대차 관계: 임대관계가 '미상'이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임차인의 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 함. 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있음.
- 중복사건: 경매 취하 가능성은 낮으나, 복수의 채권자가 얽혀 있어 이해관계 조정이 복잡할 수 있음.
- 상대보호구역: 본건이 상대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 업종(예: 유해시설)의 입주가 제한될 수 있음. 현재 학원으로 이용 중인 점을 볼 때 교육 관련 시설의 입주에는 문제가 없을 것으로 보이나, 향후 다른 용도로 변경 시 제한 사항을 반드시 확인해야 함.
- 혐오시설: 인근에 특이한 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 최종 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통한 주변 환경 확인이 권장됨.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 종합 의견
본건은 시흥 장현지구 내 신축급 근린생활시설로, 아파트단지와 학교를 배후에 둔 안정적인 입지를 갖추고 있음. 현재 학원 및 사무실로 이용되고 있어 수익형 부동산으로서의 가치가 높으며, 시흥시청역 일대 개발 호재에 따른 지역 가치 상승을 기대할 수 있음. 다만, 임대차 관계 '미상'에 따른 명도 리스크와 상대보호구역 제한 사항은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 부분임.
5.2. 투자 포인트
최고의 입지: 대규모 아파트단지 배후와 초중학교 인접으로, 학원 및 교육 관련 시설 수요가 꾸준한 '골드 상권'에 위치함.
안정적인 수익: 현재 학원 등으로 이용 중이며, 학원 시설은 비교적 장기 임차가 이루어지는 경향이 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.
개발 호재: 시흥시청역 중심의 트리플 역세권 개발과 행정타운 조성 등 장현지구의 미래 가치 상승 잠재력이 높음.
다양한 활용도: 준주거지역 내 근린생활시설로서, 학원, 사무실 외에도 병원, 기타 서비스업 등 다양한 업종으로의 전환 및 임차인 유치가 용이함.
법원 정보
안산지원 경매5계