나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100417 [2] 경상남도 창원시 진해구 두동 1172 임야 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100417 [2] 경상남도 창원시 진해구 두동 1172 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2024타경100417 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 두동 1172 | 감정가: 9,000,000원 | 최저가: 6,300,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 창원지방법원 2024타경100417 (2) 임야

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경100417 (2)이며, 매각대상은 경상남도 창원시 진해구 두동 1172에 위치한 임야의 일부 지분입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행 중이며, 토지의 용도는 임야입니다.

소유자와 채무자는 민OO이며, 채권자는 구OO입니다.

특이사항으로는 공유자우선매수신고 및 분묘기지권 문제가 존재하는 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 임야의 전체 토지면적은 897.00㎡ (약 271.37평)입니다.

매각되는 지분은 토지일부지분이며, 토지 지분율은 22425로 표시되어 있습니다.

감정가는 9,000,000원으로 산정되었으며, 이는 매각대상 지분만을 평가한 금액입니다.

건물면적 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 경상남도 창원시 진해구 두동에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 주택 등이 혼재된 지역입니다.

자연녹지지역 내에 위치한 부정형의 경사지로서, 현황은 자연림으로 이용 중입니다.

제반 교통사정은 보통시되는 지역에 해당하나, 토지 자체가 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점은 입지적 한계로 작용합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(기호 (2))는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며 준보전산지입니다.

특히, 가축사육제한구역(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 등 제한)에 해당하여 이용에 제약이 있으며, 웅동중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

이러한 제한사항들은 향후 개발 가능성 및 용도 변경에 영향을 미칠 수 있으므로 심도 있는 검토가 필요합니다.

주변에 별도로 확인되는 대규모 혐오시설은 없으나, 자연림 및 농경지가 주를 이루는 지역임을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

본건은 토지일부지분 매각 물건이며, 공유지분 매각의 특성을 갖습니다.

가장 큰 권리적 이슈는 공유자의 우선매수신고 가능성입니다.

공유자는 매각기일에 최고가 매수신고가격과 같은 가격으로 우선 매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

다만, 목록 2, 4, 5가 일괄 매각으로 진행된다는 점을 주의해야 합니다.

3.2. 특이사항: 분묘기지권

본건에는 분묘기지권이 특이사항으로 기재되어 있으며, 감정평가서상 현장조사 시 육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 수풀 등으로 인해 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있다고 명시되어 있습니다.

분묘기지권은 성립 요건 충족 시 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용하므로, 철저한 현장 확인 및 법리 검토가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 투자가치 저해 요인

1) 지분 매각: 공유지분 매각은 현금화(환가성) 과정에서 타 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송 등의 추가적인 법적 절차가 수반되어 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

2) 맹지 및 경계 불분명: 지적도상 맹지(접근도로 없음)이며, 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적측량을 필수적으로 요합니다.

3) 분묘기지권 리스크: 잠재적인 분묘기지권 성립 가능성은 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있으며, 이장 등의 협의가 필요할 수 있습니다.

4) 공유자우선매수: 공유자우선매수권 행사 시 일반 매수인은 낙찰받지 못할 수 있는 리스크가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 창원시 진해구의 자연녹지지역 내 임야 지분 물건으로서, 감정가가 낮아 소액 투자가 가능합니다.

다만, 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 등 권리적, 사실적 리스크가 복합적으로 존재하는 "고위험 고수익" 유형의 투자 물건으로 판단됩니다.

단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 공유자 간 협의를 통한 출구 전략(매입 또는 분할)이 필요하며, 입찰 전 현장 답사를 통해 맹지 및 분묘 유무를 최대한 확인해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 저가 투자: 감정가가 9백만 원으로 소액 투자가 가능하여 자금 부담이 적습니다.

2) 자연녹지지역: 도시지역 내 자연녹지지역 토지로서, 장기적으로 토지 가치 상승에 대한 잠재력은 존재합니다.

3) 공유물분할청구: 공유자 간 협의가 어려울 경우, 공유물분할청구소송을 통해 단독 소유로 전환하거나 매각 후 정산을 추진할 수 있는 법적 수단이 있습니다.

4) 일괄 매각: 목록 2, 4, 5 일괄 매각 건이므로, 전체적인 토지 이용 가치를 분석하여 시너지 효과를 고려해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계