나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [19] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (19)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합 (2024년 2월 7일 경매 신청)

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 7층703호

건물명: 메이플파크

주용도: 업무시설 (건축물대장 상), 주거용 오피스텔 (이용상태)

건축구조: 철근콘크리트구조

건축승인일: 2020년 09월 24일

총층수: 지하 1층, 지상 14층

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.4854㎡ (약 1.05평)

건물면적 (전용면적): 18.53㎡ (약 5.61평)

건물지분: 18.53㎡ (약 5.61평)

건물 총 연면적: 1809.19㎡ (약 547.5평)

대지 면적: 222.8㎡ (약 67.4평)

건폐율: 72.23%

용적률: 761.63%

1.4. 매각대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

감정가: 86,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리: 2020년 10월 16일자 남부산농업협동조합 근저당권 (2,400,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 동래농업협동조합 근저당권 (1,800,000,000원)

* 남부산농업협동조합 근저당권 (2,400,000,000원)

* 김 주택임차권 (80,000,000원)

* 남부산농업협동조합 임의경매개시결정 (2,000,000,000원)

* 부산신용보증재단 가압류 (50,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 10월 23일

* 배당신고일자: 2024년 04월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 양정동 일대는 부산진구의 주요 상업 및 주거 지역으로, 오피스텔, 주상복합, 아파트단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 예상 유동인구 및 배후수요

양정역 역세권이라는 지리적 이점과 주변 주거 단지의 수요를 바탕으로 근린생활시설 및 소규모 사무실 등으로 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설 및 편의시설이 다양하게 분포되어 있어 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

(추후 구체적인 교육시설 검색 필요)

5.3. 의료시설

(추후 구체적인 의료시설 검색 필요)

5.4. 혐오시설

주변에서 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. (cite:1)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복잡성이 존재할 수 있으나, 본건의 경우 말소기준권리 하로 대부분의 권리가 소멸 예정이므로 큰 위험은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

* 상기 임차인(김 )은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다. 다만, 명도 과정에서 법적 절차 외의 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* (건물 노후화 등 추가적인 리스크는 건축 연도 및 현황 조사 필요)

7. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 양정역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 주변 상업 및 주거 인프라를 갖추고 있습니다. 감정평가액 8,600만원 대비 시세 조사를 통해 추가적인 투자 가치를 검토할 필요가 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 양정역 도보 5분 내외 거리로 뛰어난 대중교통 이용 편의성.

* 소형 오피스텔: 1~2인 가구 수요층을 타겟으로 한 효율적인 면적.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 8,600만원을 기준으로 현 시세를 면밀히 분석하여 최적의 입찰가 산정 기회 모색.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 부산진구 양정동 지역의 유사 면적(18~20㎡, 약 5.5~6평) 오피스텔 시세는 8,000만원에서 10,000만원 범위로 형성되어 있습니다. (cite:2) 특히, 본건이 속한 메이플파크 또는 인근의 신축 오피스텔의 경우, 층수 및 향에 따라 8,500만원에서 9,500만원 수준의 거래 사례가 다수 확인됩니다. (cite:2) 양정역 역세권이라는 입지적 강점을 고려할 때, 본건의 감정가 8,600만원은 시장 가격 범위 내에서 합리적인 수준으로 평가됩니다. (cite:2)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 86,000,000원

인수되는 보증금: 0원

시세 분석 결과, 본건의 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 추정됩니다. 경매 물건의 특성상 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있으나, 경쟁 입찰자의 참여 여부 및 현재 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수 부담이 없는 점과 우수한 입지 조건을 감안할 때, 낙찰가는 감정가인 8,600만원을 기준으로, 시장 상황에 따라 8,500만원에서 9,800만원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서, 적극적으로는 시세 상단까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.