나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [42] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 12층1205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (42)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 12층1205호

용도: 다세대주택

감정가: 108,000,000원

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.1324㎡ (약 1.25평)

건물면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO)

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권 보존 (2020.10.16.)

* 소유권 이전 (2020.10.16.)

* 근저당 (동래농협, 18억원, 말소)

* 근저당 (남부산농협, 24억원, 말소 - 말소기준권리)

* 주택임차권 (손혜영, 8천만원, 말소)

* 임의경매 (남부산농협, 20억원, 말소)

* 가압류 (부산신용보증재단, 5천만원, 말소)

* 말소기준권리: 2020년 10월 16일 남부산농업협동조합 근저당권입니다.

* 총 등기부채권액: 4,330,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 지상권 등 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손혜영 (손 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-13

* 확정일자: 2021-07-23

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 지역특성: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 개발: 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 건물 내 용도: 본건이 속한 메이플파크 건물 내에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대주택 등이 복합적으로 이용되고 있습니다. 본건 1205호는 '다세대주택'으로 명시되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 부산 도시철도 1호선 양정역이 인근에 있어 각종 금융, 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통망: 양정역을 통한 지하철 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육환경: 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경 보호에 관한 법규가 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동담보: 본건은 중복 사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상으로는 말소기준 권리 하위에 모든 권리가 정리될 예정입니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 파악됩니다. 그러나 상기 명시된 임차인 손혜영은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 및 현장 조사를 실시한 결과, 본건 소재지로부터 도보로 접근 가능한 거리에 특별히 알려진 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 양정역 인근의 우수한 교통망과 함께 다양한 편의시설 접근성이 뛰어난 입지를 자랑합니다. 2020년에 신축된 건물로 비교적 최신 건축물이며, 철근콘크리트 구조로 되어 있어 안정성이 높습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계가 명확하여 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 교통이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 유지보수가 용이합니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준 권리 하위에 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 안심하고 투자할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 양정동 지역의 지속적인 발전 가능성과 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 건물 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

* 주변 시세 분석:

* 2026년 4월 거래된 산호가동(2001년식, 57.67㎡)은 28,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,609만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 삼계하이츠1차(2003년식, 23.01㎡)는 8,000만원에서 8,850만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,143만원에서 1,264만원 수준입니다.

* 시세 비교: 본건은 2020년식으로 주변 유사 거래 사례들보다 신축이라는 장점이 있습니다. 감정가는 108,000,000원으로, 평당 약 1,624만원 수준으로 평가되었습니다. 이는 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 삼계하이츠1차의 거래가격을 고려하면 다소 높은 감정가로 느껴질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정: 인수되는 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점, 그리고 감정가 대비 어느 정도의 할인율을 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가인 108,000,000원을 기준으로 80% ~ 90% 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 86,400,000원 ~ 97,200,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.