나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [27] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (27)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 9층 905호

용도: 오피스텔

감정가: 102,000,000원

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 양정역에서 도보 약 5~8분 거리에 위치한 오피스텔들의 시세 정보가 있습니다.

3.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트조, 철근 콘크리트 지붕의 지상 14층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 현무암 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조로 되어 있습니다. 건물 내에는 101호 외 52개 호실이 있습니다. 내부에는 급·배수 설비, 위생 설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차 설비, 가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 10월 16일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다. 경매개시결정 등기(갑3) 및 그 이후 접수된 모든 권리(을2 주택임차권, 갑4 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 임차인 현황

임차인 최지영 씨가 거주 중이며, 보증금 20,000,000원, 차임 430,000원으로 신고되었습니다. 전입일자는 2023년 12월 12일, 확정일자는 2023년 12월 13일이며, 배당신고일자는 2024년 02월 22일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

4.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4.4. 등기부 요약

총 채권 금액은 4,270,000,000원입니다. 주요 권리로는 소유권 보존 및 이전 등기, 다수의 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등이 설정되었으나, 이들 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 양정동은 부산 도시철도 1호선 양정역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 양정역 인근으로는 다양한 식당, 카페, 편의시설, 은행, 병원 등이 분포하고 있어 직장인 및 거주자들의 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

6.2. 교통 접근성

부산도시철도 1호선 양정역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량으로 주요 간선도로 접근이 용이하여 부산 시내 및 타 지역으로의 이동이 수월합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 노후도

건축물대장 상 사용승인일이 2020년 9월 24일로 비교적 신축에 속하지만, 향후 건물 유지보수 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7.2. 중복 사건 및 공동 담보

본 경매 물건은 '중복사건' 및 '공동담보' 물건으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 물건에 대해 여러 경매 절차가 진행 중이거나, 채무가 다른 담보물과 함께 묶여있을 가능성을 시사합니다. 이러한 특수성은 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리관계에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로, 경매 절차 진행 시 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7.3. 임대차 관계

임대 관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 비록 본건의 임차인 최지영 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 만약 추가적인 미확인 임차인이 존재하거나, 현재 명시된 임차인의 대항력 유무에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 자체는 비교적 신축이며 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보와 같은 특이사항은 경매 진행 시 면밀한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 입지

양정역 도보권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

9.2. 신축 건물

2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여, 즉시 임대 또는 거주가 가능하며 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

9.3. 권리관계 무하자

인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 관련 이슈가 적을 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 정보와 유사 지역의 오피스텔 시세 분석 결과, 전용면적 약 21.97㎡(약 6.65평)의 오피스텔은 보증금 1,000만원~2,000만원, 월세 40만원~60만원 수준으로 거래되고 있습니다. 감정가 102,000,000원은 이러한 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

감정가 102,000,000원을 기준으로, 입찰 시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가 결정 시 순수하게 시세 차익 및 명도 비용 등을 고려하여 책정할 수 있습니다.

* 양정역 인근 오피스텔은 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 본 건은 공동담보 및 중복사건이라는 특이사항이 있으므로, 입찰 전에 관련 절차 및 추가 리스크를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 일반적인 경매 물건의 낙찰률 등을 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 102,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 91,800,000원 ~ 102,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임장 활동을 통한 정확한 현황 파악 및 유사 물건의 최근 낙찰가 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.