나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [36] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경51815 사건으로, 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층 1104호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 104,000,000원입니다. 토지 면적은 4.00㎡ (약 1.21평)이며, 토지 지분은 4.0045㎡ (약 1.21평)입니다. 건물 면적은 21.29㎡ (약 6.44평)이며, 건물 지분도 21.29㎡ (약 6.44평)입니다. 본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보 및 중복사건에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 양정역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 남부산농업협동조합의 근저당권(2020년 10월 16일 접수, 2,400,000,000원)입니다. 이 외 동래농업협동조합의 근저당권(1,800,000,000원), 부산신용보증재단의 가압류(50,000,000원), 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정(2,000,000,000원) 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인으로는 주택도시보증공사(차지민)가 있으며, 보증금 80,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2023년 3월 16일, 확정일자는 2023년 3월 2일입니다. 배당신고일자는 2025년 8월 28일이나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 4,330,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양정동 일대는 부산진구 내에서 교통의 요지로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 양정역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거용 건물들이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다. 본 건물(메이플파크)의 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 실제 이용 현황상 다세대 주택 및 주거용 오피스텔로 사용되는 호실들이 있어 복합 용도의 상권 특성을 보입니다. 무인점포와 같은 최신 상업 트렌드도 관찰되어, 지역 내 소비 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리합니다. 부산도시철도 1호선 양정역이 도보 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 곳곳으로의 접근성이 우수합니다. 생활 편의시설로는 주변에 형성된 근린생활시설, 마트, 병원, 관공서 등을 이용할 수 있으며, 양정역 상권을 통해 다양한 생활 편의 서비스를 이용하기에 용이합니다. 건물 내에는 급·배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관, 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 본 건물(메이플파크)의 주 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 본 경매 물건은 다세대주택으로 분류되어 있어 실제 용도 및 건축물대장상의 용도 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 재산권 행사 시 잠재적인 문제가 될 수 있으므로, 관련 법규 및 규정을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. 또한, 공동담보 및 중복사건으로 묶여 있어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 권리 분석상 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동, 양정역 인근에 위치한 메이플파크 내 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 내 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 건축물대장상의 주 용도와 실제 이용 용도 간의 차이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 지하철 1호선 양정역 역세권으로 뛰어난 대중교통 환경을 자랑합니다.

* 지역 내 입지: 양정동 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구가 거주하거나 소규모 상업시설로 활용 가능한 소형 면적입니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 23㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 80,000,000원에서 88,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적은 21.29㎡로, 이를 기준으로 환산하면 시세는 약 74,000,000원에서 82,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가 104,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시장 가격을 반영한 합리적인 입찰 전략이 필요합니다.

인수 보증금을 제외한 현 시세기준 예상 입찰가는 85,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.