나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [12] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15, 메이플파크 5층 502호

신주소: 부산광역시 부산진구 동평로406번길 17 (양정동) 메이플파크 5층 502호

건물명: 메이플파크

층수 및 호수: 5층 502호

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

건물면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

1.3. 용도 및 구조

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 규모: 지하 1층, 지상 14층

사용승인일: 2020년 09월 24일

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 85,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산지하철 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산지하철 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (접수일자: 2020-10-16, 권리금액: 2,400,000,000원)

기타 권리:

* 소유권보존 (소도건설주식회사)

* 소유권이전 (김세중)

* 근저당 (동래농업협동조합, 1,800,000,000원)

* 주택임차권 (박진혁, 80,000,000원)

* 임의경매 (남부산농업협동조합, 2,000,000,000원)

* 가압류 (부산신용보증재단, 50,000,000원)

등기부상 모든 을구 권리(근저당, 임차권, 임의경매, 가압류) 및 갑구의 경매개시결정 등은 말소기준권리 이후에 등기되었거나, 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 4,330,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-16

확정일자: 2020-10-27

배당신고일자: 2025-01-22

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인은 대항력이 없어 본건 매각으로 인해 임차권이 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

양정역 인근은 부산진구의 주요 상업 및 업무 밀집 지역 중 하나입니다. 오피스텔, 근린생활시설, 사무실 등이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다. 또한, 동의대학교 등 교육기관과 부산진구청 등 행정기관이 인접하여 관련 종사자 및 학생들의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 다양한 편의시설이 존재합니다. 은행, 병원, 마트, 편의점 등 일상생활에 필요한 시설들을 쉽게 이용할 수 있으며, 지하철과 버스 접근성이 좋아 부산 시내 곳곳으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 교통 및 교육

부산지하철 1호선 양정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 동의대학교, 부산진구청 등이 있어 관련 수요층의 임대 공실률 감소에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위에 일부 제한이 될 수 있으나, 현재 건물의 용도 및 구조상 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

6.2. 명도 관련

임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 원활한 명도를 위해 사전에 임차인과 협의하는 절차가 권장됩니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 및 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정 및 최종 권리 관계 확정에 있어 면밀한 확인이 필요합니다. (단, 제공된 정보상으로는 모두 소멸될 권리로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 양정역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신이며, 내부 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석 결과, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 권리상의 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 및 중복사건이라는 특이사항이 있어 최종 잔금 납부 전 권리관계 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 양정역 도보 거리로 직주근접 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 무결성: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자금 회수에 대한 위험이 적습니다.

* 안정적 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설, 교육기관 등으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 18.53㎡ (약 5.60평) 면적의 오피스텔로, 부산지하철 1호선 양정역 인근에 위치하며 2020년 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

유사 면적 및 입지의 부산진구 양정동 지역 오피스텔의 최근 매매 사례를 조사한 결과, 해당 면적대의 오피스텔은 통상 85,000,000원에서 100,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 85,000,000원으로, 시세 하단부에 해당하거나 유사한 수준으로 평가되었습니다.

9.2. 예상 입찰가

권리 분석상 인수되는 부담이 없고, 명도 관련 리스크도 낮으므로 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

시세 및 현장 조사 결과, 경쟁 상황에 따라 90,000,000원 ~ 97,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.