나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [29] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 상세

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1.1. 1.기본 현황

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사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (29)

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소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 10층1002호

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용도: 오피스텔

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감정가: 90,000,000원

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경매구분: 부동산임의경매

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매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.1. 2.면적 정보

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토지면적: 3.64㎡ (약 1.10평)

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토지지분: 3.6434㎡ (약 1.10평)

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건물면적: 19.37㎡ (약 5.86평)

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건물지분: 19.37㎡ (약 5.86평)

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1.1. 3.권리 분석 요약

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말소기준권리: 2020-10-16 남부산농업협동조합 근저당권

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총 등기부채권액: 4,330,000,000원

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인수되는 권리: 없음

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1.1. 4.특이사항

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공동담보, 중복사건

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

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주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

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2.2. 교통 상황

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차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 관계

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말소기준권리인 남부산농업협동조합의 근저당권(2020.10.16.)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

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이 외 다수의 근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 처리될 예정입니다.

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총 등기부채권액은 4,330,000,000원으로 매우 높으나, 본 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

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3.2. 임차인 현황

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현재 임차인으로 주택도시보증공사(김다영)가 등재되어 있습니다.

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보증금: 80,000,000원

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차임: 0원

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전입일자: 2022-11-30

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확정일자: 2022-11-08

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배당신고일자: 2024-03-11

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대항력: 없음

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*주택임차권 등기된 권리 또한 말소 예정이며, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

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3.3. 인수되는 권리

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모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 상권 개요

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본건이 위치한 부산진구 양정동 일대는 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

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양정역 역세권으로 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 입지입니다.

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4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

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주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 초기 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

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주변에는 일반 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 분포하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

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양정역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

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5.2. 주거 환경

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오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

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주변에 아파트 단지 및 주상복합 건물이 있어 주거 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관계 리스크

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총 등기부채권액이 매우 높아 채무 규모가 상당하나, 말소기준권리 설정으로 인해 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

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6.2. 시장 리스크

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오피스텔 시장의 공급 과잉 또는 경기 변동에 따른 임대 수익률 하락 가능성이 있습니다.

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부동산 시장의 전반적인 침체 시 가격 하락 위험이 존재합니다.

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6.3. 기타 리스크

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건축물 현황상 용도(업무시설)와 실제 이용 상태(오피스텔, 근린생활시설 등) 간 차이가 있을 수 있으며, 이는 명도나 추후 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

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중복 사건, 공동담보 등 특이사항이 있어 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건에서는 정리될 것으로 보입니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 부산진구 양정역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지를 자랑합니다.

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등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

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임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담 또한 없습니다.

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다만, 높은 총 채무액과 시장 상황 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

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모든 권리 소멸로 인한 깔끔한 권리 관계.

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발코니 확장 또는 내부 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력.

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실거주 또는 투자용으로 활용 가능한 유연성.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 90,000,000원입니다.

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주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 현 시세는 감정가 90,000,000원 대비 소폭 상승한 95,000,000원 ~ 105,000,000원 수준으로 판단됩니다.

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안정적인 권리 관계 및 입지 조건을 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 감정가의 100% ~ 115% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

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따라서, 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.