나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32479 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 344-7 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경32479 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 344-7 대지 경매

물건 대표 이미지

영월지원 경매2계 2024타경32479 | 소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 344-7 | 감정가: 14,732,000원 | 최저가: 10,312,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 영월지원 2024타경32479 (1)

소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 344-7

용도: 대지 (제시외 건물 부지 등으로 이용 중)

토지면적: 208.00㎡ (약 62.92평)

감정가: 14,732,000원

매각대상: 토지매각 (건물 제외)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황 및 특이사항 (주의 요망)

본 건은 강원 정선군 남면 낙동리 소재의 대지이며, 토지 면적은 208.00㎡(약 62.92평)입니다.

감정평가액(14,732,000원)은 토지 위에 소재하는 다수의 제시외 건물들로 인해 토지 이용이 제한되는 정도를 감안하여 평가된 가격입니다.

주요 특이사항으로는 '법정지상권' 성립 여부가 불분명한 다수의 제시외 건물이 지상에 소재한다는 점입니다.

제시외 건물은 조적조 스레트지붕 창고(제3자 소유), 목조 스레트지붕 단층폐가, 조적조 슬라브 지붕 폐화장실, 태양광발전시설(소유미상), 블럭조 함석지붕 단층주택(제3자 소유) 등입니다.

본 매각은 토지만을 대상으로 하는 토지매각이며, 위 건물들은 매각에서 제외됩니다.

매각 목적물이 일괄매각(기호 1, 2, 3)으로 진행되는 경우, 목록 3은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점과 지적 경계가 불분명하다는 점도 유의해야 합니다.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 정선군 남면 낙동리 "선평역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 폭 약 3~4미터 포장도로가 소재하여 차량 접근은 가능하며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로, 개발 행위에 대한 제한이 타 용도 지역보다는 유연한 편입니다.

2.2. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 정선선 철도역인 선평역이 소재합니다. 선평역은 현재 정선아리랑열차가 정차하는 무배치간이역으로, 지역 특산품 판매 매대가 설치되는 등 관광수요와 연계되어 있습니다.

교육시설로는 상대보호구역(상대정화구역)으로 지정된 남선초등학교 남창이 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설: 직접적인 대규모 혐오시설은 검색되지 않았으나, 선평역 인근에는 쇄재자갈선이라는 지선이 채석장 안쪽으로 연결되어 있으며 화물 취급이 이루어지고 있다는 점을 고려할 때, 화물 수송으로 인한 소음 등이 일부 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석 (잠재적 리스크)

3.1. 권리분석 핵심 사항: 법정지상권 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 '법정지상권 성립 여부가 불분명'한 다수의 제시외 건물입니다.

매각 대상은 '토지매각'이므로, 낙찰자는 토지 소유권만 취득하고 건물 소유권은 취득하지 못합니다.

만약 제시외 건물 소유자에게 법정지상권이 성립한다면, 낙찰자는 건물 철거 및 토지 인도 청구를 할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료를 청구하는 것으로 만족해야 합니다.

법정지상권이 성립하지 않는다면, 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가 자체가 위 리스크(이용 제한 정도)를 감안하여 평가되었다는 점을 통해, 최초 감정가부터 이미 가격적으로 위험이 반영되어 있음을 알 수 있습니다.

3.2. 기타 권리 사항

경매구분: 부동산강제경매. (채권자: 주OOOOOOOOOOO). 강제경매의 경우, 권리분석보다는 물건의 명도(인도) 및 제시외 건물 처리가 더 중요합니다.

지적경계불분명: 향후 측량을 통해 경계를 명확히 해야 할 수 있으며, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성이 존재합니다.

4. 상권분석 및 개발 잠재력

4.1. 상권분석

본건은 농촌 지대로서 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

다만, 인근 선평역이 정선아리랑열차 정차역으로 활용되고 특산품 매대가 운영되는 점을 볼 때, 지역 관광과 연계된 소규모 농산물 판매, 민박, 혹은 폐가를 활용한 예술/테마 시설 등으로의 잠재적인 접근은 고려할 수 있습니다.

4.2. 개발 제한 사항

계획관리지역으로 개발은 가능하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법규에 의한 복합적인 제한을 받으므로, 개발 전에 정선군청 및 관련 기관을 통해 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 토지 면적이 208.00㎡(약 62.92평)로 비교적 소규모이며, 감정가에 법정지상권 리스크가 반영된 상태로 진행되는 특수물건입니다.

법정지상권 성립 여부에 따라 매수 후 활용 방안이 완전히 달라지므로, 해당 건물들의 건축 시점 및 등기 상태 등에 대한 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수입니다.

활용 목적이 건물을 완전히 철거하고 신축하는 것이라면, 건물 소유자들과의 명도 협상 또는 소송을 위한 자금 및 시간 계획을 세워야 합니다.

폐가를 활용하여 소규모 주택이나 귀농귀촌 용도로 사용하는 경우, 건물 소유권 확보 또는 지료 청구 소송을 통해 점유권을 확보하는 방안을 고려할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 선평역 인근의 농가주택 및 농경지 혼재 지역으로, 조용하고 한적한 농촌 생활 및 정선 관광지 접근을 위한 거점 확보에 적합합니다.

저가 매수 가능성: 법정지상권이라는 권리적 하자로 인해 일반 매수자들이 입찰을 꺼려 유찰 가능성이 높으며, 결과적으로 낮은 가격에 토지를 매수할 수 있는 기회를 제공합니다.

토지 활용성: 계획관리지역 토지이므로, 건물 문제만 해결된다면 주택 신축, 창고 부지 등 다양한 목적으로 활용 가능합니다.

법원 정보

영월지원 경매2계