나이스옥션 법원경매 영월 2024타경33359 [1] 강원특별자치도 영월군 영월읍 하송리 394 하송4주공아파트 402동 10층1003호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영월 2024타경33359 [1] 강원특별자치도 영월군 영월읍 하송리 394 하송4주공아파트 402동 10층1003호 아파트 경매

물건 대표 이미지

영월지원 경매2계 2024타경33359 | 소재지: 강원특별자치도 영월군 영월읍 하송로 123-7, 402동 10층1003호 (하송4주공아파트) | 감정가: 140,000,000원 | 최저가: 98,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 영월지원 2024타경33359 (1)

소재지: 강원특별자치도 영월군 영월읍 하송리 394 하송4주공아파트 402동 10층1003호

용도: 아파트 (집합건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

감정가: 140,000,000원

전용면적: 건물 $59.80\text{㎡}$ (약 $18.09\text{평}$) / 토지 $42.00\text{㎡}$ (약 $12.71\text{평}$)

분양면적 (추정): 약 $80\text{㎡}$ (약 $24\text{평}$형, 실제 분양면적은 아파트별 상이할 수 있음)

1.2. 물건 현황 (감정평가 요약)

건물의 구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬라브지붕 지하1층/지상15층 건물 중 제10층

이용상태: 아파트 단위세대로 이용 중이며, 위생설비, 난방설비 및 승강기 설비 등 구비. 내부 확인은 폐문 등으로 곤란하여 건축물대장 등을 기준으로 평가됨.

토지의 형상: 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 남측 및 북측으로 도로에 접함.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 우수 학군 지역 내 주거단지

위치 및 주위환경: 본건은 영월읍 하송리 "석정여자고등학교" 남측 인근에 위치한 주공아파트 단지임. 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 영월읍 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로 판단됨.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 단지 바로 앞에 시내버스 정류장(주공3.4차아파트앞)이 있어 영월 시외버스터미널, 시장, 의료원 등 영월읍 주요 지역으로의 대중교통 이용이 양호함.

2.2. 상권 및 생활정보

상권분석: 아파트 단지 주변 상권이 발달해 있으며, 차량 또는 대중교통을 이용해 영월읍 중심 상권(터미널 사거리, 서부시장 일대) 접근성이 매우 우수하여 일상생활 편의시설 이용이 편리함.

학군정보: "석정여자고등학교" 남측에 위치하며, "영월유치원", "석정여자중학교" 등과 인접하여 초중고교 모두 도보 통학이 가능한 우수 학군 환경을 갖추고 있음 (상대보호구역 확인).

3. 권리 분석 (명확한 특이사항 없음)

경매구분: 부동산강제경매로 진행되는 사건임.

소유자 및 채무자: 소유자(한OOOOOOOOOOO)와 채무자(한OOOOOOOOOOO)가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 강제경매로 추정됨.

임대차 관계: 임대관계는 미상(알 수 없음)이나, 내부확인이 곤란했으므로 입찰 시 정확한 현장 조사와 점유관계 확인이 필수적임.

특이 및 주의사항: 제시된 정보상 임차인 현황이 없으므로, 낙찰자는 소유자(채무자)를 상대로 명도를 진행할 가능성이 높으며, 명도 저항에 대한 시간 및 비용을 고려해야 함.

4. 가격 및 시장 분석

감정가 기준: 본건의 감정가 140,000,000원은 해당 면적(전용 $59.80\text{㎡}$) 기준 2025년 평균 거래가 138,000,000원과 유사하며, 최고 실거래가 154,000,000원(2025년 2월, 15층)과 비교할 때 합리적인 수준으로 평가됨.

현재 시세: 2025년 최근 실거래가 기준, $59.80\text{㎡}$ 면적대의 매매가는 약 $75,000,000$원($1\text{층}$)에서 최고 $154,000,000$원($15\text{층}$)의 분포를 보이고 있어, 감정가가 시장 가격 내에 위치함.

층별 분석: 본건은 15층 중 10층으로 로열층에 속하며, 층고에 따른 가치 상승을 기대할 수 있어, $1\text{층}$ 거래가와는 차별화된 입찰가 산정이 필요함.

5. 잠재적 리스크

법적 제한 사항: 토지이용계획 상 "제3종일반주거지역"으로 양호하나, "상대보호구역"(학교환경보호) 및 "역사문화환경보존지역"으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

현장 리스크: 감정평가 시 내부 확인이 불가능했으므로, 내부 구조 변경, 누수, 파손 등 예상치 못한 하자가 있을 수 있다는 점을 염두에 두어야 함. (폐문으로 인한 리스크)

혐오시설: 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 영월군 대중교통 노선에 "폐차장"이 포함되어 있어, 도심 외곽 지역에 위치한 것으로 보이며, 본건 위치에서 체감되는 혐오시설의 영향은 미미할 것으로 판단됨.

6. 투자 포인트

투자 포인트:

최고의 입지: 영월읍 내 아파트 주거 밀집 지역으로 우수한 학군(초·중·고교 인접)과 생활 편의시설 접근성을 갖춘 핵심 주거지임.

합리적인 감정가: 감정가가 최근 실거래가(평균가 및 최고가)와 비교하여 적정 수준이므로, 한두 번 유찰 시 안전마진 확보가 가능함.

로열층: 15층 중 10층에 해당하여, 낮은 층에 비해 가격 방어력이 높음.

7. 종합 의견

종합 의견:

본건은 영월읍 내 주거 선호도가 높은 주공아파트 단지 내 로열층 물건으로, 감정가가 시장 가격을 충분히 반영하고 있어 투자가치가 양호함. 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상됨. 다만, 감정평가 시 내부 확인이 불가능했던 점과 명도 난이도를 고려하여 충분한 현장 조사를 실시하고, 예상 명도 비용을 입찰가에 반영하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요함. 1회 유찰 시, 안전마진을 확보할 수 있는 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

법원 정보

영월지원 경매2계