나이스옥션 법원경매 제주 2022타경1529 [2] 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-12 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2022타경1529 [2] 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-12 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2022타경1529 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-12 | 감정가: 34,176,900원 | 최저가: 23,924,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2022타경1529 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-12 외 다수

용도: 전 (농지)

감정가: 34,176,900원

토지면적: 294.00㎡ (약 88.94평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고 (제한 있음)

1.2. 물건 구성 및 위치

본 건은 복합 경매 사건의 일부로, 제주시 삼양삼동 소재의 '전' 용도의 토지(기호 1, 2)와 서귀포시 성산읍 수산리 소재의 토지(기호 3, 4, 공부상 임야, 현황 구거)에 대한 토지 지분 매각입니다.

기호 (1, 2) (제주시 삼양삼동 소재): 벌낭포구 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전 및 단독주택 등이 혼재하는 자연녹지지역입니다. 도시계획시설 도로(중로2류)에 접하나, 지적상 맹지이며 차량 접근은 불편합니다. 인접도로 대비 완경사이고, 전으로 이용 중입니다.

기호 (3, 4) (서귀포시 성산읍 수산리 소재): 대왕산 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전 및 임야 등이 혼재하는 계획관리지역입니다. 차량 접근은 무난하며, 인접도로 대비 평지입니다. 현황은 구거(수로)로 이용 중이며, 지적상 맹지이나 현황 도로에 편입된 토지입니다. 특히 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)으로 지정되어 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각 물건에 대한 특이 권리 사항

본 건은 토지 전체가 아닌 '지분' 매각이므로, 매수인은 낙찰 후 공유자 간의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 토지를 분할하거나 매각해야 하는 리스크가 있습니다.

중복 병합 사건으로 복잡성이 존재하며, 채권자, 채무자, 소유자가 다수입니다.

2.2. 법적 및 행정적 제한 사항

농지취득자격증명: 본건 토지가 '전'이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으니, 입찰 전 미리 행정관서에 신청 가능 여부를 확인해야 합니다.

공유자우선매수신고: 공유자 우선매수신고 제한 규정이 있으므로, 기존 공유자가 우선매수권을 행사하였더라도 보증금을 미납하여 실효된 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 점에 유의해야 합니다.

토지이용계획: 기호 (3, 4) 토지는 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 이용 목적에 따라 관할청의 허가를 받아야 합니다.

3. 입지 조건 및 잠재력 분석

3.1. 입지 조건 및 개발 환경

제주시 삼양삼동 (기호 1, 2): 벌낭포구 인근의 자연녹지지역 내 토지로, 인근에 주택이 혼재되어 있어 향후 개발 압력이 있을 수 있으나, 현재 지적상 맹지이며 차량 접근성이 낮은 점은 단점입니다. 도시계획시설 도로(중로2류)에 접하고 있다는 점은 장래 도로 개설 시 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

서귀포시 성산읍 수산리 (기호 3, 4): 계획관리지역으로 비교적 개발이 용이한 용도지역에 해당합니다. 특히 제2공항 개발사업 예정지역 및 주변 지역에 포함되어 있어, 장기적인 투자를 고려할 경우 높은 개발 잠재력을 가집니다. 다만, 현재는 현황상 '구거(수로)'로 이용 중이며, 토지거래허가구역 지정으로 인해 실질적인 개발 및 거래에 제약이 따릅니다.

3.2. 생활 정보 및 혐오 시설

생활 정보: 기호 (1, 2)는 주택이 혼재된 지역이지만, 차량 접근이 불편하여 주거 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다. 기호 (3, 4)는 개발 잠재력에 초점을 맞춰야 하며, 현재 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

혐오 시설: 감정평가서 요약 및 조사된 주변 환경 분석 결과, 인근에 특이한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 주변은 전, 임야, 단독주택 위주로 형성되어 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 잠재적 리스크

권리 복잡성: 지분 매각의 특성상 공유자들과의 협의가 필수이며, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물 분할 소송을 진행해야 하는 시간과 비용이 발생합니다.

농지법 관련 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수 외에도, 농지법상 이용 의무를 준수해야 하는 부담이 있습니다.

규제 리스크: 기호 (3, 4)의 토지거래허가구역 지정은 당분간 거래나 이용에 제한을 가져올 수 있습니다. 또한 기호 (1, 2)는 가축사육제한구역(전부제한) 규제가 있습니다.

현황 차이: 기호 (3, 4)는 공부상 임야이나 현황은 구거(수로)로 이용 중이며 도로에 편입되어 있어, 실제 이용 가치나 면적 활용에 있어 공부상 지목과 괴리가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 제주도 내에서도 입지 조건 및 개발 잠재력이 다른 두 지역의 토지 지분을 함께 매각하는 복합 물건입니다. 제주시 삼양삼동 토지는 향후 도시계획도로 개설 여부와 인접 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있고, 서귀포시 성산읍 토지는 제2공항 이슈 및 계획관리지역이라는 점이 장기적 투자 가치를 높여줍니다. 다만, '지분 매각'이라는 근본적인 리스크와 '농취증', '토지거래허가구역' 등의 행정적 제약이 명확하므로, 이에 대한 명확한 이해와 해결 방안을 가지고 접근해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

지분 투자 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근하는 투자자에게 적합합니다.

제주시 토지 (기호 1, 2): 도시계획도로(중로2류) 접합 토지로, 향후 제주 북부 해안가 개발 압력에 따른 토지 가치 상승 기대.

서귀포시 토지 (기호 3, 4): 계획관리지역 및 제2공항 예정지역 인근의 토지로, 규제 완화 또는 개발 사업 구체화 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력.

감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받아 공유물 분할 청구를 통해 지분을 현금화하거나, 다른 공유자에게 매각하는 출구전략 필요.

법원 정보

제주지방법원 경매3계