나이스옥션 법원경매 제주 2022타경1529 [1] 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2022타경1529 [1] 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-2 전 경매

• 사건번호: 2022타경1529
• 주소: 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-2
• 감정가: 88,811,100원
• 최저가: 62,168,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

제주지방법원 경매3계 2022타경1529 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-2 | 감정가: 88,811,100원 | 최저가: 62,168,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2022타경1529 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 2461-2

용도: 전

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 764.00㎡ (약 231.07평)

감정가: 88,811,100원

토지 지분율: 7999.080000000001 (정확한 지분 확인 필요하나 상당한 면적을 차지할 것으로 보임)

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 제주특별자치도 제주시 삼양삼동 소재 ‘벌낭포구’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주로 전(밭)과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

현재 본건까지 차량 접근이 어려워 제반 교통상황은 불편한 편입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한

형태 및 이용상태: 인접도로 대비 완경사를 이루는 부정형의 토지이며, 현황은 전(밭)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 도시계획시설 도로(중로2류, 폭 15m-20m)에 접하고 있어 향후 개발 또는 도로 보상 가능성이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 중로2류(접합)에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한), 공장설립제한지역 등 다양한 법적 제한이 있습니다. 자연녹지지역은 개발 가능성이 있으나, 건폐율 및 용적률 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 방식 및 주의사항

매각 방식은 '토지일부지분매각'으로, 복잡한 지분 경매입니다.

농지취득자격증명 제출요함: 본건은 용도가 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)이 반환되지 않으니 사전에 관할 관청에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

지분매각: 공유자우선매수신고 제한 있음. 공유자(다른 지분 소유자)가 우선 매수권을 행사할 수 있는 경우는 제한되어 있으나, 지분 경매는 다른 공유자와의 협의 또는 분쟁의 가능성이 상존합니다.

3.2. 권리 관계

소유자, 채무자, 채권자가 명확하며, 특이사항으로는 중복병합사건이 있습니다.

제시목록 외의 물건: 감정평가서상 제시목록 외의 물건은 없다고 보고되었습니다.

4. 입지 조건 및 생활 정보

최고의 입지: 해안가(벌낭포구 인근)와 가까워 잠재적으로 해양 레저 또는 전원주택 수요와 연관될 수 있습니다. 현재는 주택보다는 전(밭) 위주의 한적한 지역입니다.

상권분석: 주변이 전 및 단독주택 혼재 지역이므로, 현재 상권이 발달된 곳은 아니며 생활 편의시설 접근성은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

생활정보: 차량 접근이 어려워 현재로서는 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 불편할 수 있습니다.

혐오시설 유무: 제공된 자료에 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

5. 잠재적 리스크

지분 매각 리스크: 가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의(매매 또는 분할)가 원활하지 않을 경우 법정 분쟁(공유물 분할 청구 소송)으로 이어질 수 있으며, 이는 시간과 비용을 수반합니다.

농지취득자격증명 미제출 리스크: 농지 자격 미달 시 보증금 전액을 몰수당할 수 있습니다.

교통 불편: 현재 차량 접근이 어렵고 교통이 불편하여 단기적인 이용 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

맹지 상태: 지적상 맹지라는 점은 개발 행위에 제약을 줄 수 있으나, 도시계획시설 도로(중로2류)에 접한다는 점이 개발 허가 과정에서 어떻게 해석될지 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 입지적으로 해안가 인근의 자연녹지지역 '전'으로서, 지분율이 상당한 수준(7999.08%)이므로 향후 가치 상승을 기대하고 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 다만, '농취증' 발급의 확실성과 '지분 매각'에 따른 공유자와의 관계 해결 능력이 핵심 변수입니다.

투자 포인트:

지분율 대비 낮은 진입 가격: 지분 매각의 특성상 낮은 가격으로 자연녹지지역의 토지를 선점할 기회가 될 수 있습니다.

자연녹지지역 및 도로 접합 잠재력: 자연녹지지역은 향후 도시계획 변경 및 개발에 따라 용도가치 상승의 여지가 있으며, 중로2류에 접합되었다는 점은 도로 확장이나 수용 등의 가능성을 내포합니다.

주택 개발 잠재력: '벌낭포구' 인근의 입지 조건과 자연녹지지역의 용도를 고려할 때, 지분 문제가 해결된다면 향후 전원주택 또는 숙박 시설 부지 등으로의 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계