나이스옥션 법원경매 안산 2025타경499 [2] 경기도 안산시 단원구 대부남동 776-16 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경499 [2] 경기도 안산시 단원구 대부남동 776-16 임야 경매

• 사건번호: 2025타경499
• 주소: 경기도 안산시 단원구 대부남동 776-16
• 감정가: 812,940,000원
• 최저가: 569,058,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

안산지원 경매5계 2025타경499 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 776-16 | 감정가: 812,940,000원 | 최저가: 569,058,000원 | 용도: 임야

1. 안산지원 2025타경499 (2) 경기도 안산시 단원구 대부남동 임야(주거나지, 도로 현황) 지분 매각 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 보고서를 시작하겠습니다.

사건번호: 안산지원 2025타경499 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 776-16 외 일괄

용도: 임야 (현황: 주거나지 및 도로)

감정가: 812,940,000원

토지면적: 2,012.00㎡ (약 608.69평)

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각 중 목록5는 지분매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOO

채권자: 배OO

1.2. 물건의 현황 및 특이사항

본 건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 “흘곳마을” 내에 위치한 토지 일괄 매각 건입니다.

특이사항: 본 건은 일괄매각이며, 목록5 토지만이 지분 매각 대상입니다.

현황 차이: 공부상 지목은 임야 및 과수원이나, 현황은 이미 건축허가를 득하고 토목공사를 완료한 “주거나지” 상태이며, 일부 토지는 단지 내 “도로”로 이용 중입니다. 사실상 개발이 완료된 상태의 토지입니다.

제시외 물건: 기호2 지상에 소유자 미상의 컨테이너박스 2개가 소재하므로, 낙찰 후 처리 및 명도의 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 입지조건 및 교통 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 “흘곳마을” 내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 펜션, 농경지, 야산지대 등으로 형성되어 있습니다.

대부도 내에서도 주택 개발이 활발히 이루어지는 지역에 속하며, 관광 및 주거 용도로의 잠재력이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본 건 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 상태는 매우 양호하며, 토지들은 남동측으로 폭 약 6~7미터의 단지 내 포장도로 및 폭 8~11미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 토지 이용 및 제한 상태

3.1. 토지이용계획 현황

본 건 토지들은 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

일부 토지(기호2, 3, 5)는 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있으며, 일부 토지(기호4, 5)는 준보전산지에 해당합니다.

자연녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하로 개발 가능하여 주택 건축이 가능합니다. (이미 건축허가 및 토목공사가 완료된 현황을 고려해야 함)

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 권리관계

본 건은 채권자 배OO의 임의경매 신청에 의한 사건입니다.

가장 큰 권리상 특이사항은 목록5 토지에 대한 ‘지분 매각’이라는 점입니다. 목록1, 2, 3, 4 토지는 전체 매각이나, 목록5 토지에 대해서만 지분을 매수하게 됩니다.

이는 낙찰 후 전체 토지에 대한 공유자 관계를 해소하기 위해 나머지 공유자를 상대로 공유물 분할 청구 소송 등을 진행해야 하는 추가적인 시간 및 비용 리스크를 수반합니다.

4.2. 제시외 물건 처리

기호2 지상의 컨테이너박스 2개는 매각에서 제외된 소유자 미상의 물건이므로, 낙찰자가 별도로 명도하거나 법적 조치를 취해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설

본 건은 대부도 "흘곳마을" 내에 위치하여 일반적인 도시 상권과는 거리가 있습니다. 주거 밀집 지역보다는 관광지 인근의 한적한 주택/펜션 단지 성격이 강합니다.

기본적인 생활 편의시설(작은 마트, 음식점, 카페 등)은 인근 마을 단위로 존재하나, 대형 마트, 종합 병원 등은 대부도 중심가(대부북동) 또는 시화 방조제를 통해 시화/안산 본토로 이동해야 합니다.

5.2. 교통 여건

대부도의 특성상 자가용 접근성이 중요하며, 인근 방아머리해수욕장, 탄도항 등 주요 관광지로의 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 목록5의 '지분 매각'입니다. 지분 매각은 공유자와의 협의가 원활하지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 경매에 부쳐야 하는 복잡한 법적 절차를 거쳐야 합니다. 이는 낙찰가의 산정 및 투자금 회수에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 개발 행위의 연속성

토목공사가 완료되고 건축허가를 득한 주거나지 현황이나, 최종 건축물 준공까지의 허가 유효성 및 최종 준공에 필요한 비용을 재검토해야 합니다.

6.3. 혐오 시설 여부

현지 조사 결과, 흘곳마을 인근에는 특별히 알려진 대규모의 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 파악되나, 대부도 특성상 소규모 시설이나 지역 시설물에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 감정가 812,940,000원으로, 이미 토목공사가 완료되어 건축이 용이한 "주거나지" 상태의 토지를 매수하는 기회입니다. 개발 초기 단계의 비용과 시간을 절약할 수 있다는 큰 장점이 있습니다.

다만, 목록5의 지분 매각이라는 치명적인 권리상의 리스크가 존재하여, 낙찰 후 공유자와의 관계 해소를 위한 명확한 전략이 없이는 투자를 집행하기 어려운 난이도 높은 물건입니다. 따라서 경쟁률은 낮을 수 있으나, 지분 처리 방안에 대한 정확한 분석이 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대부도 내 주택 개발 선호 지역인 '흘곳마을'에 위치하고 있어, 관광 및 주거 수요가 지속적으로 예상됩니다.

개발 용이성: 토목공사가 완료된 주거나지 현황(2,012.00㎡, 약 608.69평)이므로, 즉시 또는 단기간 내 건축이 가능합니다.

수익 극대화: 지분 매각의 리스크 때문에 경쟁자가 적어 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 높으며, 지분 문제를 해결한다면 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계