나이스옥션 법원경매 안산 2025타경509 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층108호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '옥터초등학교' 동측 근거리에 위치하며 주위는
중.소규모의 공장, 철재상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역으로 제반
주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반
대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 107호 및 108호로서,
외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 강화유리 마감
내벽 : 몰탈위페인팅, 판넬붙임 마감 등
창호 : 알루미늄새시임.

이용상태

집합건축물대장상의 용도는 ""판매시설""로 현황 공실로 추정됨.
(※ 본건이 속한 건물의 경우 공실이 많음)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 일단의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 및 외곽 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2210번지 기준 :
도시지역, 준공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(2014-01-17)(광로3-1(시화MTV))(접합),
대로2류(폭 30m~35m)(2015-12-09)(접합), 유통업무설비(2015-12-09), 중로1류
(폭 20m~25m)(2015-12-09)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<경기도문화재보호조례>, 국가산업단지
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에
관한 법률>, 지원시설구역(2013-12-19)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 건물은 공실이 많고 1층 상권이 쇠퇴하고 있어서 수요성의
격차가 큰바, 경매과정시 특히 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경509 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2210 에이-랜드에쓰비센타 1층 108호

* 토지면적: 62.82㎡ (약 18.99평)

* 건물면적: 40.32㎡ (약 12.19평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 용도: 판매시설

* 감정가: 219,000,000원

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 '옥터초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 중소규모 공장, 철재상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 준공업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접 도로와 등고평탄한 일단의 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 단지 내 도로 및 외곽 도로와 잘 연계되어 있습니다.

* 이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 광로3류, 대로2류, 유통업무설비, 중로1류, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 국가산업단지, 특수지역, 지원시설구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권: 현재 등기부 상 소유자는 서수열 (2020-12-24 매매, 금350,000,000원)이며, 이전 소유자는 김종호입니다.

* 근저당: 신한은행 근저당 504,000,000원 (2020-12-24, 말소기준권리)이 설정되어 있습니다.

* 임의경매: 신한은행의 임의경매 개시결정 (2025-03-12, 436,652,720원)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류: 시흥시의 압류 (2025-07-14) 등기된 내역이 있으나, 이 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 504,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 인수될 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 이용현황: 집합건축물대장상 용도는 '판매시설'이나, 현황 공실로 추정됩니다.

* 건물 현황: 본건이 소재하는 A-LAND SB센타 건물 내 공실이 많으며, 특히 1층 상권이 쇠퇴하고 있어 수요성의 격차가 큰 것으로 파악됩니다.

* 임대차 현황: 임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 1층 상권 쇠퇴 및 높은 공실률로 인해 경매 과정 시 특별한 유의가 필요합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 108호입니다.

* 마감: 외벽은 알루미늄 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 판넬 붙임 마감, 창호는 알루미늄 새시로 시공되었습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 정보: A-LAND SB센타 건물은 2006년 8월 31일 준공되었으며, 총 7층 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 공실률: 본건이 위치한 A-LAND SB센타 건물 자체의 공실률이 높으며, 특히 1층 상권의 쇠퇴가 예상됩니다.

* 수요성 격차: 상권 쇠퇴로 인해 임대 및 매매 수요성 격차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 일반 물건과 다소 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 존재 가능성이 있어, 해당 권리 인수에 따른 부담을 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동 A-LAND SB센타 1층에 위치한 판매시설로, 감정가는 219,000,000원입니다. 단지는 철강 유통 단지의 일부이며, SB센터는 오피스텔 및 복합 서비스 전문 상가로 구성되어 있습니다. 교통 및 접근성은 양호하나, 건물 내 공실률이 높고 1층 상권이 쇠퇴하는 부정적 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 지상권과 같은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있어 추가 확인이 필요합니다. 유동화 물건이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 준공업지역 내 입지: 시흥시 정왕동 준공업지역 내 위치하여 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: ㎡당 감정가 대비 면적을 고려한 초기 투자 비용 검토가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하의 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다. (단, 지상권 인수 가능성 제외)

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히 1층 상권의 쇠퇴 및 높은 공실률은 낙찰 후 공실 위험으로 이어질 수 있어, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.