나이스옥션 법원경매 안산 2025타경177 [2] 경기도 시흥시 대야동 115-15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경177 [2] 경기도 시흥시 대야동 115-15 임야 경매

• 사건번호: 2025타경177
• 주소: 경기도 시흥시 대야동 115-15
• 감정가: 896,954,000원
• 최저가: 627,867,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

안산지원 경매5계 2025타경177 | 소재지: 경기도 시흥시 대야동 115-15 | 감정가: 896,954,000원 | 최저가: 627,867,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경177 (2)입니다.

소재지는 경기도 시흥시 대야동 115-15 이며, 용도는 임야입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각입니다.

감정가는 896,954,000원입니다.

토지면적은 629.00㎡ (약 190.25평)입니다.

1.2. 채무/채권 관계

소유자와 채무자는 재OOOOOOOO이며, 채권자는 북OOOOOOOO입니다.

2. 감정평가 요약 및 현황

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 "시흥 IC" 서측에 위치하는 토지(전, 임야)입니다.

주위에는 단독주택, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 서측으로는 임야지대입니다.

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단을 감안하면 교통상황은 보통 정도입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 사다리형 및 부정형의 형태를 보이고 있습니다.

기호 1~4 토지는 평지 또는 완만한 경사지로 대부분 전으로 이용 중입니다.

기호 5 임야는 중경사~급경사의 자연림 상태입니다.

기호 1, 5는 맹지이며, 기호 2, 3, 4는 소로1류 또는 소로2류에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 5필지로 구성되어 있으며, 각각 도시지역, 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 걸쳐 있습니다.

기호 1, 5는 개발제한구역, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등에 해당되어 규제가 많습니다.

기호 2, 3, 4는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 주거 개발 가능성이 있는 지역에 속합니다.

대부분의 토지는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 규제를 받고 있습니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

시흥 IC와 서측 임야 지대의 경계부에 위치하여 고속도로 접근성이 양호합니다.

주거시설과 산업시설이 혼재된 복합적인 입지이며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

3.2. 상권 분석 및 생활 정보

주거지역(기호 2, 3, 4)이 일부 포함되어 있으나, 전체적으로는 주거지보다는 개발제한구역 임야 및 소규모 산업 시설 위주의 지역입니다.

주거 편의시설이 밀집된 상권보다는 기반 시설 위주의 생활 환경이 예상됩니다.

3.3. 주변 시설 정보

시흥시 대야동 일대는 다양한 시설이 혼재된 지역으로, 일반적으로 혐오시설이라 불리는 쓰레기 매립장, 소각장, 유류저장소 등은 주변 환경의 쾌적성을 저해하고 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

시흥녹색환경지원센터 등에서 환경 오염 및 관련 시설에 대한 정보를 제공하고 있으므로, 입찰 전 해당 지역의 구체적인 환경 요인을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

4. 권리 분석

4.1. 특이사항 및 매각 대상

매각 대상은 토지 전부이며, 특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다.

분묘기지권은 성립 여부에 따라 낙찰자가 분묘 이장 또는 지료 청구 등의 법적 부담을 안을 수 있는 중대한 권리상의 하자입니다.

4.2. 제시외 물건 및 주의사항

기호 1, 2, 4 토지 위에는 농경에 사용한 농막 등이 소재하나, 소유자를 알 수 없고 철거 및 이동이 가능하여 평가에서 제외되었습니다.

다만, 지적경계선 부근에 위치한 제시외 건물(ㅅ, ㅇ)들이 있으므로, 입찰 참가 시 이들의 법적 지위 및 철거 가능성 등을 유의하여야 합니다.

감정평가서에 명시된 바와 같이, 지적도 및 토지대장에 의거하여 평가되었으며, 정확한 면적 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요한 상태임을 주의해야 합니다.

4.3. 잠재적 리스크

1) 분묘기지권 리스크: 기호 5 임야는 경사가 심하여 분묘가 소재할 수 있으며, 육안상 눈에 띄는 대규모 분묘는 없어 보이나, 현장답사를 통해 분묘 소재 여부를 철저히 확인해야 합니다.

2) 맹지 리스크: 기호 1, 5 토지는 맹지이므로, 추후 개발 및 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다.

3) 개발 규제 리스크: 기호 1, 5는 개발제한구역 및 자연녹지지역 등으로 묶여 있어 개발 행위에 엄격한 제한을 받습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 총 5필지로 구성된 토지로, 일부(기호 2, 3, 4)는 제1종일반주거지역에 속하여 주거 개발 잠재력이 있으나, 대부분의 토지는 개발제한구역 및 임야로 규제가 강력한 지역에 위치하고 있습니다.

분묘기지권 및 맹지 여부는 낙찰 후 토지 이용 계획에 결정적인 영향을 미치므로, 현장 확인과 권리 분석에 대한 전문가의 조언이 필수적인 '고난도' 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1) 일부 주거지역 편입: 기호 2, 3, 4 토지는 도로를 접하고 있으며 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 추후 용적률 등을 고려한 소규모 주택 또는 근린생활시설 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

2) IC 인접성: 시흥 IC 서측에 위치하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

3) 분묘기지권 해결 능력: 권리상의 리스크를 협상을 통해 해결할 수 있는 능력이 있다면, 감정가 대비 낮은 가격으로 토지를 매입하여 높은 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계