나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51937 [3] 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층403호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51937 [3] 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층403호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경51937
• 주소: 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층403호
• 감정가: 470,000,000원
• 최저가: 329,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

안산지원 경매5계 2025타경51937 | 소재지: 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층403호 | 감정가: 470,000,000원 | 최저가: 329,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 안산지원 2025타경51937 (3)이며, 매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 시흥시 은행동 606 알파시티 4층 403호입니다.

본 물건의 용도는 근린생활시설이며, 감정가는 470,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건이라는 점이 있습니다.

1.2. 면적 및 구조

토지 면적은 22.08㎡ (약 6.68평)이며, 건물 면적은 86.88㎡ (약 26.28평)입니다.

건물은 2020년 3월 6일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제4층 제403호입니다.

외벽은 화강석 등으로 마감되었으며, 위생급배수설비, 시스템에어컨설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산임의경매 물건이며, 소유자와 채무자가 동일한 주식회사로 되어 있습니다.

채권자는 유동화 전문 회사로 추정되며, 유동화 물건이라는 특이사항은 일반적인 채권양도 또는 대출채권 매각과 관련된 경우가 많습니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 추가로 확인되어야 하나, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 기준시점 현재 공실 상태입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자는 비교적 깨끗한 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상되지만, 임대차 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 물건은 경기도 시흥시 은계지구 내 상업시설 블록에 위치하며, "은계중학교" 남동측 인근으로, 대단지 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔, 호수 등이 혼재하는 상업지대입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 북서측 노폭 약 35m, 남서측 노폭 약 12m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 이상입니다.

은계지구는 시흥대야역을 간접 역세권으로 두고 있어 서울 접근성도 양호한 편입니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 환경

본 물건이 속한 시흥 은계지구 상권은 대규모 아파트 단지를 배후 수요로 확보하고 있습니다. 은계지구는 약 1만 3천여 가구, 3만 5천여 명의 정주 인구를 목표로 조성된 미니 신도시급 택지 지구입니다.

주위는 은계호수공원 상권과 기존 은행지구 상권 이용이 용이한 위치입니다.

그러나 은계호수공원 주변 상권은 조성 후 수년이 지났음에도 공실률이 높고, 많은 상가들이 경매로 나오고 있는 등 상권 침체가 장기화되고 있다는 현지 전문가들의 의견이 있습니다. 이는 신도시 내 과잉 상가 공급, 외지인 유입 부족, 대형 앵커 시설 유치 실패 등 복합적인 요인에 기인한 것으로 보입니다.

2.3. 생활 정보 및 개발 호재

주변에 "은계중학교"가 위치하며, 대단지 아파트 단지가 형성되어 있어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

계수저수지와 주변 녹지를 활용한 생태전원도시로 조성 계획되어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

호수공원을 중심으로 시흥시에서 상권 활성화를 위한 축제 등 이벤트를 추진하고 있다는 점은 긍정적인 요소입니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 현 상권의 **공실 리스크**입니다. 기준시점 현재 본 물건은 **공실 상태**이며, 주변 상권의 침체로 인해 임대 수요 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다.

신도시 초기 개발 실패 요인으로 언급되었던 검은 수돗물 사태, 자족 시설 부지의 공장 난립 등의 문제가 지역 이미지에 부정적인 영향을 미쳤을 수 있습니다.

감정평가서에 특이사항이 없는 경우라도, 임대차 관계는 미상이므로 낙찰 후 명도 진행에 대한 철저한 계획이 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 시흥 은계지구 내 핵심 근린생활시설 블록에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 상가입니다.

대규모 아파트 배후 수요를 갖추고 있고, 대로변에 접하여 가시성과 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

최고의 입지: 대단지 아파트 배후를 둔 준주거지역 내 상업시설

현재 상태: 기준시점 공실, 상권 침체로 인한 저렴한 매입 기회

감정가: 470,000,000원

투자 포인트:

1. **유찰을 통한 저가 매수 기회:** 주변 상권의 공실 문제가 경매가 반복 유찰되는 원인이 되고 있어, 감정가 대비 저렴하게 낙찰받는다면 향후 상권 회복 시 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2. **안정적 배후 수요:** 1만 3천여 가구의 대단지 아파트 수요를 고정적으로 확보하고 있어, 필수 업종(병원, 학원, 프랜차이즈 등)을 유치할 경우 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

3. **뛰어난 입지 조건:** 준주거지역 내 대로변 접한 코너각 건물로 광고 효과가 우수하며, 건물의 사용승인일이 2020년으로 건물 상태가 양호합니다.

*주의: 현 상권의 침체 상태를 고려하여, 낙찰 전 주변 상가 공실률, 실제 임대료 수준, 그리고 목표 임차 업종의 수요를 철저히 조사하고, 명도 및 공실 기간 발생에 대비한 자금 계획을 수립해야 합니다.*

법원 정보

안산지원 경매5계