나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51090 [3] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨디-101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51090 [3] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨디-101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매5계 2025타경51090 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨디-101호 (신길동,리드스마트스퀘어지식산업센터) | 감정가: 1,388,000,000원 | 최저가: 971,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

안산지원 2025타경51090 (3) 물건에 대한 경매 보고서입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건이며, 유동화 물건으로 진행됩니다.

1.2. 소재지 및 면적 정보

소재지는 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨디-101호입니다.

용도는 공부상 근린생활시설이며, 현황은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

토지 면적은 39.50㎡ (약 11.95평)이고, 건물 면적은 114.54㎡ (약 34.65평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 형태

본 물건의 감정가는 1,388,000,000원입니다.

토지/건물 일괄매각 방식입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 CD101호 외 CD102호, CD109호, CD110호 총 4개 호실이 경계벽 없이 일체로 이용 중인 상태입니다. 다만, 감정평가 결과 경계벽 제거가 일시적이며 복원이 용이하여 구분건물로서의 요건을 갖추었다는 점을 고려해야 합니다.

**가장 중요한 주의사항**은 본 물건의 용도가 공장(지식산업센터)이며 반월특수지역에 위치하고 있어, 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」등에 따른 **입주자격에 대한 사전 확인이 반드시 필요**하다는 점입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동에 소재하고 있는 '안산역' 남서측 인근에 위치합니다.

안산역(지하철 4호선 및 수인분당선)에서 약 320m 거리로, 도보 4분 이내에 접근 가능한 초역세권입니다.

주위는 근린생활시설 및 지식산업센터 등으로 이루어진 산업단지(반월 국가산업단지)입니다.

본건 북동측으로는 광대로변(광로3류, 폭 40m~50m)에 접하여 차량 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 안산역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

광역 교통으로는 영동고속도로 서안산IC와 평택~시흥 고속도로 남안산IC를 이용하기 편리하여 다른 지역으로의 이동 편의성이 높습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

2020년에 준공된 지상 13층 중 1층 물건이며, 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕입니다.

외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인트 등 마감으로 지식산업센터의 일반적인 구조를 따릅니다.

위생, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지설비 등의 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

이용 상태는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 1층은 지원시설(상가/유통) 용도로 지정된 호실이 많아 업종의 다양성이 비교적 넓습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

소유자 및 채무자가 '주OOOOOOOOOO'으로 동일하며, 경매 구분은 '부동산 임의경매'입니다.

채권자는 '에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 권리관계가 단순합니다.

유동화물건이라는 특이사항 외에 기본적인 권리 분석(말소기준권리 등)은 등기부등본을 통해 확인해야 하나, 제시된 정보만으로는 특별한 하자는 없어 보입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **입주 자격 제한**입니다. 본건은 반월국가산업단지 내 지식산업센터(공장/근린생활시설)로, **산업집적법**에 따라 입주 가능한 업종(지식산업, 정보통신산업, 제조업 등)이 엄격히 제한됩니다. 입주 부적격자가 낙찰받을 경우 잔금 납부가 불가능하거나, 용도 위반으로 이행강제금 등의 불이익을 받을 수 있으므로 반드시 사전에 입주자격을 확인해야 합니다.

**4개 호실 일괄 사용** 문제: 현재 4개 호실이 경계벽 없이 일체로 사용 중이므로, 단독 사용을 원할 경우 경계벽 복원 비용과 인접 호실과의 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 리드스마트스퀘어는 안산역 초역세권에 위치하며, 반월국가산업단지의 메인 도로변에 접한 대규모 지식산업센터입니다.

1층은 지식산업센터의 **지원시설(상가, 유통시설)** 용도로, 입주 기업체 및 주변 공단 종사자들을 위한 근린생활시설로서 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

대로변에 접해 광고 효과가 뛰어나며, 주변에 유사한 업무/상업 시설이 밀집되어 있어 상권 형성이 잘 되어 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 대규모 산업단지로 둘러싸여 있으며, 안산역 인근의 상업시설과 혼재된 형태입니다.

혐오시설 정보: 해당 지역은 일반공업지역 및 반월국가산업단지 내에 위치하므로, 일반 주거지역에서 보이는 혐오시설은 적으나, 공단 특성상 **하수종말처리장 연결** 지역이며 소음·진동 관리지역, 대기 관리권역에 포함됩니다.

이는 지식산업센터의 본질적인 환경이므로, 주거지역 대비 쾌적성이 낮다는 점을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 안산역 초역세권 입지에 위치한 대형 지식산업센터 1층 지원시설로서, 탁월한 접근성과 가시성을 갖춘 우량 물건입니다.

다만, 4개 호실이 일괄 사용 중이며, **가장 핵심적인 부분인 지식산업센터의 입주자격 제한**이 존재하므로, 해당 조건을 충족하는 사업체나 투자자에게만 매력이 있는 물건입니다.

입주자격 확인이 투자의 성공 여부를 결정짓는 핵심 요소입니다.

5.2. 투자 포인트

초역세권 및 광대로변 입지: 안산역에서 도보 4분 거리, 반월공단 8차선 대로변에 위치하여 유동인구 및 차량 접근성이 우수합니다.

대규모 지식산업센터 내 안정적 수요: 대규모 지식산업센터 건물 내에 위치하여 내부 입주 기업 종사자들을 고정 수요로 확보할 수 있습니다.

일괄 사용의 확장성: 현재 4개 호실이 경계벽 없이 일체로 사용 중이므로, 대형 면적(총 458.16㎡, 약 138.58평)을 필요로 하는 대형 근린생활시설(식당, 판매시설 등) 또는 공장 용도의 업체에게는 최적의 공간 활용도를 제공합니다.

상대적으로 저렴한 감정가(경매 초기 단계): 현재 1차 감정가로 진행되므로, 낙찰가율에 따라 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매5계