나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100417 [1] 경상남도 창원시 진해구 두동 산281 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100417 [1] 경상남도 창원시 진해구 두동 산281 임야 경매

• 사건번호: 2024타경100417
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 두동 산281
• 감정가: 274,260,000원
• 최저가: 191,982,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매1계 2024타경100417 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 두동 산281 | 감정가: 274,260,000원 | 최저가: 191,982,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

창원지방법원 2024타경100417 (1)

소재지는 경상남도 창원시 진해구 두동 산281에 위치한 임야입니다. 토지면적은 36178.00㎡ (약 10929.77평)이며, 감정가는 274,260,000원입니다. 본 건은 토지 일부 지분 매각(지분율 904450)이며, 목록 1, 3 일괄매각 조건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

용도는 임야이며, 현재 자연림으로 이용 중인 부정형 경사지의 토지입니다. 본 건은 공유지분 매각 물건이며, 소유자와 채무자는 민OO, 채권자는 구OO입니다. 제시외면적 및 건물은 없습니다. 특이사항으로는 '분묘기지권'이 제시되어 있으며, 육안 식별 불가능한 분묘가 있을 수 있다는 점이 주의사항으로 고지되었습니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 두동에 위치하며, 주변은 임야, 농경지 및 주택 등으로 형성된 지역입니다. 주위 환경 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 지역 특성상 산지 및 자연 녹지 지역에 해당됩니다.

2.2. 도로 및 접근성

본 건 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 따라서 현재 상태로는 차량 및 건축 자재 등의 진입이 불가하며, 향후 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 사용 승낙이 필수적입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유권 및 매각 조건

본 건은 부동산 강제경매 물건이며, '토지일부지분매각'입니다. 입찰자는 해당 토지의 전체 면적(36178.00㎡) 중 채무자의 지분(904450)만을 매수하게 됩니다. 지분 매각의 특성상 공유자우선매수권 행사가 가능하며, 낙찰 후에는 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송이 필요합니다.

3.2. 특이사항 검토

특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 주의사항에는 '육안으로 식별 불가능한 분묘가 있을 수 있음'이라고 고지되었습니다. 현장 조사 시 육안으로 확인되는 분묘는 없었으나, 수풀 등으로 인해 식별이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제한을 받을 수 있으므로, 해당 분묘의 유무 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 용도 및 개발 잠재력

본 건은 '도시지역', '자연녹지지역' 및 '준보전산지'로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 도시의 녹지 확보 및 장래 도시 용지 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서 제한적인 개발이 허용됩니다. 다양한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축사 등의 이용은 제한되며, 일부 필지(기호 2, 5)는 웅동중학교의 상대보호구역에 포함되어 교육환경 보호에 따른 추가적인 건축 규제가 적용됩니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오 시설

주변은 임야와 농경지 위주로 형성되어 있어 주거 편의시설이나 상업시설은 부족합니다. 교통사정은 보통으로 평가되나, 맹지라는 구조적 한계가 있습니다. 현장 조사 및 주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 대규모 쓰레기 매립장이나 화장장 등의 주요 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유 지분 리스크

가장 큰 리스크는 '공유지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰 후 다른 공유자들과의 관계 정립(매도, 매수 또는 분할)이 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 어려움을 겪을 수 있으며, 이는 공유물 분할 소송 등으로 이어질 수 있습니다.

5.2. 현황 불일치 및 맹지 리스크

지적도상 맹지이며, 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 반드시 지적 측량을 요합니다. 측량 결과에 따라 이용 상황이나 점유 현황이 공부와 다소 상이할 수 있으며, 맹지로 인해 건축 허가 및 개발 행위가 사실상 불가능한 상태입니다.

5.3. 분묘 및 법적 제한 리스크

육안으로 식별이 어려운 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 중대한 장애 요소가 될 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역, 준보전산지 및 각종 가축 사육 제한 구역으로 묶여 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건 임야는 대규모 토지 면적(36178.00㎡, 약 10929.77평)을 보유하고 있으나, 맹지, 공유지분 매각, 경계 불분명, 분묘기지권 가능성, 그리고 자연녹지지역 및 산지관리법에 따른 개발 제한 등 복합적인 고난도 리스크를 안고 있는 물건입니다. 단기 시세차익을 목표로 하는 투자자에게는 부적합하며, 장기적인 관점에서 토지 이용 규제 완화 또는 도시 계획 변경에 따른 개발 잠재력을 기대하는 숙련된 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

- 토지 면적이 1만여 평 이상으로 대규모입니다.

- 도시지역 내 자연녹지지역으로, 장기적인 개발 압력 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

투자 전략:

- 저렴한 감정가(지분 매각 특성)를 고려하여 입찰하고, 낙찰 후 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지의 위치를 특정하거나, 지분 정리를 통해 전체 토지를 매수하는 전략이 필요합니다.

- 토지의 현재 이용 가치보다는 장기적인 보전 가치 및 미래 개발 잠재력에 초점을 맞추어야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계