나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경7029 [1] 부산광역시 수영구 광안동 199-2 에이스로얄팰리스 4층401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경7029 [1] 부산광역시 수영구 광안동 199-2 에이스로얄팰리스 4층401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매7계 2024타경7029 | 소재지: 부산광역시 수영구 광남로 102, 4층401호 (광안동,에이스로얄팰리스) | 감정가: 142,000,000원 | 최저가: 99,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부산동부지원 2024타경7029 (1)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

부산광역시 수영구 광안동 199-2 에이스로얄팰리스 4층 401호 오피스텔 경매 물건입니다.

감정가는 142,000,000원으로, 토지/건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본건의 전용면적은 24.84㎡ (약 7.51평)이며, 대지권 면적은 4.60㎡ (약 1.39평)입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 4층에 해당합니다.

1.2. 경매 대상 및 구조

용도: 오피스텔

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 199-2 에이스로얄팰리스 4층 401호

감정가: 142,000,000원

토지면적(지분): 4.60㎡ (약 1.39평)

건물면적(전용): 24.84㎡ (약 7.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채무자/소유자: 김OO (동일인)

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건 중 4층 (새시창호, 벽지/타일 마감 등)

설비내역: 급배수시설, 위생시설, 난방시설, 승강기 및 화재탐지시설 등

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

최고의 입지: 광안리 해수욕장 서측 인근에 위치하며, 도보 1분 미만으로 해수욕장에 접근 가능한 초근접 입지를 자랑합니다.

지역 환경: 주위는 해수욕장, 아파트, 근린상가, 숙박시설 및 주택 등으로 혼재된 일반상업지역으로, 상업 및 관광 관련 수요가 높은 지역입니다.

도로 상황: 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로를 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근에 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 교통 편의가 높습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 상업시설 및 관광 관련 업종으로의 활용 잠재력이 높은 핵심 입지입니다.

2.2. 상권 분석

상권 특성: 광안리 해수욕장 초근접 일반상업지역에 위치하므로, 관광객 및 해수욕장 방문객을 대상으로 하는 숙박 및 단기 임대(에어비앤비 등), 혹은 오피스텔 본연의 용도인 1~2인 가구의 주거 수요가 혼재하는 특급 상권입니다.

수요층: 해수욕장 인근의 높은 인지도를 바탕으로 1~2인 가구의 주거 수요 및 관광 관련 수요를 동시에 확보할 수 있습니다.

미래 가치: 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 지역의 미관 유지에 대한 관리 기대감이 있으며, 일반상업지역 내 소형 평형은 희소성을 가질 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

학군: 광남초등학교, 한바다중학교가 도보권에 위치하여 학세권도 갖추고 있습니다.

편의시설: 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 주변에 숙박시설, 유흥시설, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

경매 구분: 부동산 임의경매로, 담보권(근저당 등) 실행에 의한 경매입니다.

소유자/채무자: 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 경매 절차상 소유권 관계는 비교적 단순합니다.

임대차 관계: '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현재 실제 임차인이 존재하는지 여부 및 대항력 유무를 알 수 없습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에 있어 가장 큰 리스크 요인이 됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임차인 미상으로 인해 임차인의 존재 및 대항력 유무를 현장조사 등으로 면밀히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 인수금액이 발생할 수 있습니다.

낙찰자 부담: 임차인이 없는 경우에도, 소유자가 직접 점유하는 것으로 추정되므로, 낙찰자는 소유자를 상대로 명도 절차(인도명령)를 진행해야 하는 시간적, 비용적 부담이 발생합니다.

주거 쾌적성: 일반상업지역 및 해수욕장 인근에 위치하여 주변의 유동인구가 많고, 소음, 번잡함 등 주거 환경의 쾌적성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 부산 광안리 해수욕장 초근접 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 입지적 희소성과 높은 상업적 잠재력을 보유하고 있습니다. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석하고, 특히 임대차 관계에 대한 철저한 현장조사를 통해 미확인된 리스크를 최소화한다면 우량한 투자 물건이 될 수 있습니다. 임대차 관계의 불확실성이 입찰가 결정에 중요한 요소로 작용할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 광안리 해수욕장 도보 1분 이내의 초근접 입지로, 임대 수요 및 시세 상승에 긍정적인 요인입니다.

소액 투자 가능: 감정가 기준 1억원대의 소액 투자 물건으로, 초기 투자 부담이 비교적 적습니다.

다양한 활용: 오피스텔 본연의 주거 목적 외에도, 해수욕장 인근의 특성을 살린 단기 숙박 임대(규정 준수 필요) 등 다각적인 활용 방안 모색이 가능합니다.

개발 잠재력: 일반상업지역 및 중점경관관리구역에 위치하며, 장기적으로 지역 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

소유자 점유 추정 시 명도 용이성: 소유자와 채무자가 동일인이며, 임차인이 미상일 경우 명도 절차 진행 시 소유자를 상대로 하므로 비교적 명도가 용이할 수 있습니다. (임차인 미존재 가정 시)

법원 정보

부산동부지원 경매7계