나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [43] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 13층1301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 번호: 부산지방법원 2024타경51815 (43)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 13층1301호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지 면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

건물 면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 `양정역`이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-16

확정일자: 2020-10-27

배당신고일자: 2024-02-19

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 보증금을 배당받아야 하며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 등기부상 권리관계

소유권 보존 및 이전 등기 확인되었습니다.

주요 권리로는 남부산농업협동조합 근저당 2,400,000,000원(말소기준권리), 동래농업협동조합 근저당 1,800,000,000원, 김서연 주택임차권 140,000,000원, 남부산농업협동조합 임의경매 2,000,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 50,000,000원 등이 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 4,390,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 부산 도시철도 1호선 양정역 인근에 위치한 일반상업지역에 속해 있으며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다. 주변은 도시의 기본적인 상업 및 주거 기능을 수행하는 지역으로, 안정적인 상권으로 평가됩니다. 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 양정역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트, 오피스텔, 주상복합 등이 인접해 있어 주거지역으로서의 특성을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 비교: 본건의 감정가는 136,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보에 따르면 유사 면적의 구형 다세대주택(2003년식, 23.01㎡)은 80,000,000원 ~ 88,500,000원에 거래되었습니다. 본건 건물은 2019년 건축허가, 2020년 사용승인으로 신축 건물임에도 불구하고, 유사 면적의 오래된 건물과의 시세 차이가 커 입찰 전 면밀한 현장 조사와 최신 시세 확인이 필요합니다.

* 공동담보 및 중복사건: '공동담보', '중복사건' 표기는 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 경매 진행 과정이나 인수 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 모든 권리는 소멸 예정으로 파악됩니다.)

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 양정역 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택입니다. 뛰어난 교통 접근성과 도시의 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡한 채권으로 구성되었으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, 감정가와 비교 사례 시세 간의 상당한 차이가 존재하므로, 신축 건물이라는 점과 일반상업지역이라는 점을 고려하여 정확한 시세 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 사용승인된 비교적 새 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 양정역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다.

* 도심 지역: 상업 및 주거 기능이 복합된 도심 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 낙찰: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담 없는 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가(136,000,000원)를 기준으로 하되, 신축 연식 및 입지를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 비교 사례의 낮은 가격대를 고려하면, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서, 안정적인 투자를 위해 감정가의 80% 수준인 약 108,800,000원부터 시작하여, 시장 상황과 현장 조사를 바탕으로 115,000,000원 내외로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최적의 입찰가는 입찰 참여 전 최종적인 시세 조사와 현장 답사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.