나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [31] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (31)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 10층1004호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

* 토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 감정가: 99,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (31)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 10층1004호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 21.29㎡ (약 6.44평)

* 토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

* 감정가: 99,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 4,330,000,000원

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2020-10-16)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-26

* 확정일자: 2022-01-07

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소 예정 권리에 해당하며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 양정동 일대는 부산도시철도 1호선 양정역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 인근에 다양한 근린생활시설, 주상복합, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

* 주변 시설: 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 학교, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 소재하고 있습니다. 검색 결과, 양정동 지역 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 보고되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 양정역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 편의시설:

* 주변에 다양한 마트, 편의점, 병원, 약국 등이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 부산진구청 등 공공기관 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 부산진구 양정동은 교육환경이 양호한 지역으로, 인근에 부산진여고, 부산컴퓨터과학고, 양정초등학교 등 다수의 학교가 소재하고 있습니다.

* 주변 환경: 일반적으로 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있으며, 특별한 혐오시설에 대한 보고는 없습니다.

1.5. 건물구조 및 상태

* 건물 개요:

* 건축년도: 2020년 09월 24일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕

* 규모: 지하 1층, 지상 14층 (총 14층 건물)

* 세대수: 총 51세대 (메이플파크 오피스텔 기준)

* 본건 위치: 10층 1004호

* 내외장 마감:

* 외벽: 스톤코트 및 현무암 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감 등

* 창호: 하이샷시 이중창 구조

* 설비 내역: 급배수 및 위생설비, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 중복사건: 본 물건은 공동담보 및 중복사건으로, 복수의 채권자가 경매를 신청했거나 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 한 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현장 확인 전까지 정확한 점유 및 임대차 관계 파악에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. (단, 본건의 임차인 전태환씨는 말소 예정 권리에 해당하여 보증금 인수 문제는 없습니다.)

* 건축물 용도 혼재 가능성: 건축물대장 상 주요 용도는 '업무시설'로 표기되어 있으나, 실제 이용 상태는 '근린생활시설', '주거용 오피스텔', '다세대 주택' 등으로 다양하게 사용되고 있어, 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 차이에 따른 추후 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, 본건은 오피스텔로 용도 지정되어 있으므로, 해당 호실 자체의 용도 문제는 적을 것으로 예상됩니다.)

1.7. 종합 의견

* 본건은 부산 지하철 1호선 양정역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 다만, 공동담보 및 중복사건이라는 점, 임대 관계 미상이라는 점은 경매 진행 과정에서 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 양정역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 높습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 명도 외에는 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 주변 개발 호재: 양정역 일대는 부산시의 주요 개발 계획과 연계될 수 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 99,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(21.29㎡) 및 입지(메이플파크, 양정역 인근)의 오피스텔 매매 시세는 95,000,000원에서 115,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 특히, 메이플파크 내 유사 평형대의 거래 사례가 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준에서 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

* 권리상 인수되는 금액이 전혀 없으므로, 낙찰자는 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

* 따라서, 시장 시세를 고려하여 감정가 대비 약간 상향된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때, 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 예상 범위이며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.