나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [45] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 13층1303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (45)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 13층1303호

용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.0766㎡ (약 1.54평)

건물면적: 26.99㎡ (약 8.17평)

건물지분: 26.99㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕의 지상 14층 건물 내 13층 1303호입니다. 외벽은 스톤코트 및 현무암 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다. 건물은 2020년 9월 사용승인되었습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 총 채무액: 4,370,000,000원 (근저당 2건, 주택임차권 1건, 임의경매 1건, 가압류 1건 등)

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (2020-10-16)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-10

* 확정일자: 2022-10-04

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 우수한 지역입니다.

* 주변에 주거 시설(아파트, 오피스텔, 다세대주택)과 상업 시설(근린생활시설)이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 양정역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 편의시설 및 기반시설을 이용하기 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 병원, 은행, 마트, 각종 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 양정초등학교, 양정중학교, 부산진고등학교 등 교육기관이 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 도시철도역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 도심 지역의 특성을 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는, 본건 소재지 인근에 혐오시설(납골당, 화장장, 폐기물처리장 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 중복사건: 경매 절차가 복잡할 수 있으나, 등기부상 주요 권리들이 매각으로 인해 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없습니다.

* 건물 용도의 혼재: 본 건물은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 이용 현황 상 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있어, 해당 호실(1303호)의 정확한 용도 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 가능성: 본건의 임대 관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 낙찰 후 공실이 발생할 가능성이 있으므로 임대차 시장 분석이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동의 핵심 입지에 위치한 다세대주택입니다. 부산도시철도 1호선 양정역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지이며, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이어서 상품성이 좋습니다. 주변에 다양한 생활 편의시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 있었으나, 모든 근저당, 임차권, 가압류 등이 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리상의 부담은 전혀 없습니다. 임차인 조수빈은 대항력이 없으며 인수 보증금도 0원입니다. 다만, 건물이 복합 용도로 사용되고 있어 향후 가치 상승 및 임대 수익률 측면에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산도시철도 1호선 양정역을 편리하게 이용할 수 있는 최상의 위치입니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 무하자: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 역세권 상권으로 인한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 시세 상승: 부산진구 일대의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업 추진 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 132,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 23.01㎡ (약 6.96평) 다세대주택: 2026년 4월 약 8,000만원 ~ 8,850만원 (평당 약 1,150만원 ~ 1,270만원)

* 57.67㎡ (약 17.45평) 다세대주택: 2026년 4월 약 28,000만원 (평당 약 1,600만원)

* 본건(26.99㎡, 약 8.17평)은 23.01㎡ 사례 대비 면적이 넓고, 57.67㎡ 사례 대비 면적이 작습니다.

* 23.01㎡ 사례의 평당 가격을 기준으로 환산 시 약 9,400만원 ~ 10,400만원 수준으로 예상됩니다.

* 57.67㎡ 사례의 평당 가격을 기준으로 환산 시 약 13,100만원 수준으로 예상됩니다.

* 감정평가액 132,000,000원은 57.67㎡ 사례의 평당 가격으로 산정된 것으로 보이며, 이는 본건의 면적 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 현재 시장 상황과 주변 시세를 고려할 때, 23.01㎡ 사례의 가격대를 기준으로 하되 면적 증가분과 건물 연식, 입지적 장점을 반영하여 조정하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 권리 부담이 전혀 없으므로, 권리 분석상의 위험은 배제할 수 있습니다.

* 종합적으로 판단할 때, 본건의 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 : 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.