나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [23] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (23)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15, 메이플파크 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 134,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 개요 (건축물표제부 기반)

건물명: 메이플파크

신축일: 2020년 09월 24일

구조: 철근콘크리트구조

지하층: 1개층, 지상층: 14개층

전유부분 호실: 901호 (9층)

1.5. 특이사항

공동담보, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '양정역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 10월 16일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당(금2,400,000,000원)입니다. 이보다 선순위 근저당(동래농업협동조합, 금1,800,000,000원)도 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권: 소도건설주식회사 → 김세중 (등기부상 소유권 이력)

* 채권 최고액 총액: 4,380,000,000원 (근저당 2건, 임의경매 1건, 가압류 1건 등)

* 매각으로 인한 소멸: 상기 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 이하의 모든 권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정주은)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-09

* 확정일자: 2021-11-05

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

양정역 역세권에 위치하며, 오피스텔, 주상복합, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 주변에 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 시세 동향 (참고)

최근 시세 정보를 보면, 유사 면적(28~30㎡)의 오피스텔이 약 7,500만원에서 2억 1,900만원까지 다양하게 거래되고 있습니다. 본건과 같은 '메이플파크' 오피스텔의 경우, 2020년 4월에 19㎡ ~ 29㎡ 면적이 9,598만원에서 2억 9,000만원 사이로 실거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 4월에는 29.7㎡ 면적이 7,500만원에 직거래된 사례도 확인됩니다. 2026년 7월에는 26.07㎡ 면적이 8,900만원에 매물로 나와 있습니다.

이러한 시세 정보를 종합해 볼 때, 본건(28.67㎡)의 감정가 1억 3,400만원은 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

급배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

공동담보 및 중복사건으로 경매 진행 과정에서 절차가 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 이용 상태 혼재

건축물대장상 '업무시설'로 분류되나, 이용상태에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대 주택이 혼재되어 있는 것으로 보입니다. 이는 향후 건물 관리나 이용에 있어 일부 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.3. 소규모 토지 지분

건물 연면적 대비 개별 토지 면적이 5.39㎡로 매우 작아, 건물 자체의 지분 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

6.4. 지역 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 양정역 및 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 쓰레기 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 부산진구의 경우, 자원에너지센터가 운영되고 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 인접성이나 영향권 내에 있다고 보기는 어렵습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 가지고 있습니다. 경매 물건으로서 등기부상 다수의 채무가 설정되어 있으나, 모두 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금은 0원으로 인수되지 않습니다. 감정가 1억 3,400만원 대비 현재 유사 면적 오피스텔의 시세가 일부 구간에서 더 높게 형성되어 있음을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 공동담보 및 중복사건이라는 특수성과 건물 내 이용 상태의 혼재 가능성은 유의해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 1호선 양정역 역세권으로 대중교통 이용 편리

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리 및 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수하지 않음

* 실사용 및 투자 가치: 소형 오피스텔로서 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3,400만원이며, 현재 유사 면적 오피스텔의 시세가 7,500만원에서 2억 1,900만원 범위까지 다양하게 나타나고 있습니다. 특히 29.7㎡ 면적이 7,500만원에 직거래된 사례나 26.07㎡ 면적이 8,900만원에 나온 사례가 있으며, 13.84㎡ 면적이 1억 5,000만원에 나온 사례도 있습니다.

본건의 건물 면적은 28.67㎡(약 8.67평)으로, 감정가 1억 3,400만원은 시세 범위 내에 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없고, 주변 시세와 비교했을 때 현재 감정가 수준은 합리적으로 보입니다.

낙찰가율은 시장 상황, 경쟁률, 물건의 세부 상태 등에 따라 변동될 수 있습니다. 시세 범위를 고려하고, 잠재적 리스크(공동담보, 중복사건)를 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% 수준인 약 1억 760만원부터, 시장 가치를 고려하여 감정가 수준인 1억 3,400만원까지 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 107,600,000원 ~ 134,000,000원 범위에서 검토하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.