나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [35] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층1103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (35)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층 1103호

용도: 다세대주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 5.08㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.0766㎡ (약 1.54평)

건물면적: 26.99㎡ (약 8.16평)

건물지분: 26.99㎡ (약 8.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

총 채권액: 4,370,000,000원

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 '양정역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 말소기준권리인 남부산농업협동조합의 근저당권(2020.10.16.)보다 후순위 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 소도건설주식회사 (2020.10.16.)

* 소유권이전: 김세중 (2020.10.16.)

* 근저당권: 동래농업협동조합 (2020.10.16.), 말소예정

* 근저당권: 남부산농업협동조합 (2020.10.16.), 말소기준권리

* 주택임차권: 김대현 (2022.08.24. 전입, 2022.07.22. 확정, 2024.02.21. 배당신고)

* 임의경매개시결정: 남부산농업협동조합 (2024.02.07.)

* 가압류: 부산신용보증재단 (2024.03.28.)

임차인 현황:

* 임차인: 김대현

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-24

확정일자: 2022-07-22

배당신고일자: 2024-02-21

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금을 배당받지 못할 수 있으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 일반상업지역에 해당하며, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

건물 내에는 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대 주택 등이 혼재되어 있으며, 주변 상권은 다양한 상업 시설과 주거 시설이 어우러져 있습니다. 양정역 인근의 역세권 상권 및 주거 배후지를 동시에 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 양정역 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 편리

* 교육: 인근 초, 중, 고등학교 및 대학교(부산시립도서관 인근) 위치

* 환경: 주거 및 상업 복합지역으로 생활 편의시설 접근 용이

* 설비: 급배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차, 가스보일러 난방 등 기본적인 설비 완비

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 43.7억원으로 매우 높아 경매 취하 가능성 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 복합 용도: 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등 복합 용도로 사용 중으로, 각 용도별 관리 및 이용 주체에 따라 관리가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역 등으로 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 양정역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 이점과 상업지역의 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다. 건물은 다양한 용도로 사용되고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통이 잘 갖춰져 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 명도 절차는 필요할 수 있습니다. 높은 채권 총액은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (향후 예정) 및 양정역 역세권의 뛰어난 입지

* 일반상업지역으로 향후 발전 가능성 기대

* 소형 면적(약 8.16평)으로 소액 투자 및 임대 수익 창출 용이

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 132,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 크기의 다세대 주택이 다양한 가격대에 거래된 것으로 나타났습니다. 제공된 JSON 정보상 매매가는 낮은 수준을 보이고 있으나, 이는 면적, 층수, 거래 시점, 특수 거래 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인의 보증금(120,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

총 채권액이 높다는 점과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가인 132,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 110,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 산정할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.