나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [41] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 12층1204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (41)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: (정보 없음)

소유자: 김세중 (등기부등본상)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 12층1204호

건물구분: 집합건물 (메이플파크)

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 현황 다세대 주택으로 이용)

1.2. 면적 및 건물정보

감정가: 104,000,000원

토지면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

토지지분: 4.0045㎡ (약 1.21평)

건물면적: 21.29㎡ (약 6.44평) (전용면적 기준)

건물지분: 21.29㎡ (약 6.44평)

건축년도: 2019년 8월 9일 (사용승인일 2020년 9월 24일)

총 층수: 지하 1층, 지상 14층

1.3. 특이사항

공동담보, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 10월 16일 남부산농업협동조합 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 4,330,000,000원 (근저당 4,200,000,000원 + 임의경매 2,000,000,000원 + 가압류 50,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (예외: 지상권 존재 시)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최유정)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-12

확정일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원 (본 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 배당을 통해 변제받아야 합니다.)

3.3. 권리분석 요약

본건의 등기부등본상 권리관계는 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 설정되어 있으며, 해당 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 최유정씨는 대항력이 없으므로 보증금 80,000,000원은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물 `메이플파크`는 주된 용도가 업무시설이나, 내부에 근린생활시설(무인점포), 주거용 오피스텔, 다세대 주택 등이 복합적으로 구성되어 있습니다. 본건 1204호는 다세대 주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 개발 계획 및 상권 현황

양정역 인근은 부산의 주요 도심 중 하나로, 지속적인 개발과 상권 활성화가 이루어지고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 금융기관, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

양성초등학교, 양정중학교, 부산진고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

부산의료원, 봉생병원 등 주요 의료기관과의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 공동주택으로 사용 시 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 높은 총 채무액

총 등기부채권액이 43억 3천만원에 달하여, 경매 진행 과정에서 채권 간의 우선순위 및 배당 문제로 인해 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 환경 변화는 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 12층1204호는 양정역 인근의 역세권에 위치한 집합건물로, 주거용으로 이용 가능한 소형 면적의 다세대 주택입니다. 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리관계는 복잡하나 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이고, 대항력 없는 임차인의 보증금 또한 인수되지 않아 낙찰자가 권리상의 부담을 안고 가는 경우는 없습니다. 다만, 건물 전체의 높은 총 채무액은 배당에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

부산 도시철도 1호선 양정역 역세권으로 교통이 편리하며, 부산진구의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 임대 수요 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 소형 면적 구성

전용면적 21.29㎡ (약 6.44평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 충족시킬 수 있으며, 상대적으로 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

8.3. 권리관계 명확성

모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 명확한 권리 분석 후 안전하게 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 104,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 4월~7월)는 약 80,000,000원에서 88,500,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 감정가는 이보다 높게 책정되었으나, 소형 면적의 희소성과 양정역 역세권이라는 입지 가치를 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준에서의 입찰이 유리할 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 104,000,000원을 기준으로 하되, 주변 실거래가를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 80,000,000원을 고려하여, 배당 우선순위를 확인하고 낙찰 후 인수 부담이 없는 점을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

본건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가의 약 91% 수준이며, 유사 면적 실거래가보다 높으나 향후 시세 상승 여력과 입지 가치를 반영한 경쟁력 있는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.