나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [37] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층1105호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경51815 (37) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (37)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층1105호

구조: 철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕, 지상 14층 건물 내 11층 1105호

용도: 오피스텔 (감정평가서상 기호(2)-(32),(37) 주거용 오피스텔)

건축년도: 2020년 9월 24일 사용승인

토지 면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지 지분: 4.1324㎡ (약 1.25평)

건물 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

건물 지분: 21.97㎡ (약 6.65평)

감정가: 104,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등을 형성하고 있습니다 [cite:details].

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다 [cite:details].

* 인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다 [cite:details].

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite:details].

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (2020-10-16, 2,400,000,000원) [cite:details].

* 총 등기부채권액: 4,330,000,000원 (근저당 2건, 주택임차권 1건, 임의경매 1건, 가압류 1건) [cite:details].

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 지상권에 대한 특별한 언급은 없습니다 [cite:details].

* 임차인 분석:

* 임차인: 전예진 (성만 표기)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-11-24

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황: 본건이 위치한 양정동 일대는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다 [cite:details].

* 유사 오피스텔 시세:

* 인근 오피스텔 월세 시세는 전용면적 약 27~28㎡ 기준으로 보증금 1,000만원에 월 50~67만원 수준에서 형성되어 있습니다 [cite:details, 4, 6].

* 전용면적 약 27.95㎡ 오피스텔의 전세 매물이 1억 4천만원 수준으로 확인되었습니다.

* 메이플파크 오피스텔의 준공연도는 2020년이며, 공급면적 13평 이하의 소형 평형이 다수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 학교: 양정초등학교(공립), 양동초등학교(공립), 양성초등학교(공립), 양정고등학교(사립) 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 양정역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다 [cite:details].

* 쇼핑/생활: 인근에 대형마트나 백화점 등의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활은 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 양정역 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

* 학군: 양정초등학교가 인근에 있으며, 이 학교의 학군 등급은 1.6등급으로 부산 내 상위 28% 수준입니다. 양정고등학교는 부산 내 상위 10% 수준의 진학률을 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보, 중복사건: 본 물건은 공동담보 및 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 전예진은 대항력이 없으므로 보증금 반환에 대한 우려는 적습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정동에 위치한 메이플파크 오피스텔로, 양정역 역세권에 해당합니다. 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 공동담보 및 중복사건이라는 특이사항이 있으며, 소형 오피스텔이라는 점을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 양정역 초역세권 입지로 교통 편리

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔

* 소형 평형으로 1인 가구 실수요 및 임대 투자 용이

* 대항력 없는 임차인으로 권리관계 명확

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 80,000,000원이지만 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 인수되는 권리는 없습니다. 현재 유사 면적 오피스텔의 월세 시세가 전용면적 약 27~28㎡ 기준 보증금 1,000만원에 월 50~67만원 수준임을 감안할 때, 보수적인 시세 판단이 필요합니다.

다만, 최근 유사 면적 오피스텔의 전세가 1억 4천만원 수준으로 형성되어 있어, 낙찰가율 산정에 참고가 가능합니다.

경매 물건의 특성, 주변 시세, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 72,800,000원 (감정가 70%) ~ 83,200,000원 (감정가 80%) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.