나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [22] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (22)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 86,000,000원

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.4854㎡ (약 1.06평)

건물면적: 18.53㎡ (약 5.61평) (전용면적)

건물지분: 18.53㎡ (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 현황:

* 건물명: 메이플파크

* 주용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 구조: 철근콘크리트조

* 총 층수: 14층

* 해당 층수: 8층

* 사용승인일: 2020-09-24

* 건물 총 연면적: 1809.19㎡ (약 547.57평)

* 대지 면적: 222.8㎡ (약 67.40평)

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 8층803호

* 주변 환경: 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합의 2020년 10월 16일 접수 근저당권 (채권액 2,400,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (남부산농업협동조합, 동래농업협동조합)

* 주택임차권 (이선민)

* 임의경매개시결정 (남부산농업협동조합)

* 가압류 (부산신용보증재단)

* 등기부채권 총액: 4,330,000,000원

* 인수되는 권리: 없습니다. (등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이선민)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-13

* 확정일자: 2022-12-19

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 양정역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집되어 있습니다.

* 임대 수요: 소형 면적의 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 교통 환경: 1호선 양정역을 통한 도심 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 매우 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 1호선 양정역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 학교가 있음을 시사하며, 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복합 물건: 공동담보 및 중복사건으로 등기부상 권리관계가 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 분석 결과 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 명도: 임차인이 대항력이 없어 명도 대상은 아니지만, 현 점유자가 있는 경우 별도의 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: '기타참고사항'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 상세 내용이 기재되어 있어 사실상 파악 가능합니다.

* 건물 상태: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 노후도 문제는 크지 않으나, 지속적인 건물 관리 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

부산진구 양정동의 역세권에 위치한 메이플파크 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 권리분석 결과 낙찰자가 인수할 채무가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 공동담보, 중복사건 표기는 경매 절차상 특이사항으로, 실질적인 낙찰자의 권리 행사에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양정역 초역세권 입지로 향후 가치 상승 기대.

* 소형 면적으로 투자금 부담이 적으며, 임대 수익 및 실거주 용이.

* 비교적 신축 건물로 관리의 용이성 및 쾌적한 주거 환경 제공.

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 인근 오피스텔들의 실거래가 및 호가를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 18.53㎡)의 오피스텔은 현재 80,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가(86,000,000원)는 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

* 시세 비교 (단위: ㎡ 당 가격):

* 감정가 기준: 약 15,330,000원/㎡ (86,000,000원 / 18.53㎡)

* 시장 시세 범위: 약 14,200,000원 ~ 16,900,000원/㎡

* 예상 입찰가 산정: 감정가가 시세 범위 내에 있고, 물건의 권리관계가 안전하며 입지 조건이 우수한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 시세 대비 경쟁력을 확보하고 낙찰 가능성을 높이기 위해, 감정가 대비 약 108% 수준인 93,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다. (인수되는 보증금 0원 고려)

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적인 도시 지역의 상업 및 주거 시설 외에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.