나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [38] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 12층1201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 389-15번지에 위치한 메이플파크 12층 1201호 다세대주택입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경51815 (38)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 136,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 27.73㎡ (약 8.39평)이며, 토지 지분은 5.22㎡ (약 1.58평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건 정보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '양정역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 형상은 인접 토지와 등고 평탄한 부정형이며, 현재 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다.

임차인 현황으로는 유인숙 씨가 있으며, 보증금 130,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2020년 11월 23일, 확정일자는 2020년 10월 27일이며, 배당신고일자는 2024년 03월 27일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 없으며, 인수되는 기타 권리는 없습니다.

건축물대장상 본건 건물의 주된 용도는 '업무시설'로 등기되어 있으나, 본 경매 물건의 용도는 '다세대주택'으로 명시되어 있어 실제 이용 현황과 공부상의 용도가 다를 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 양정동은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 양정역을 중심으로 유동인구가 있는 편입니다.

주변에 아파트 단지와 주상복합, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요는 확보되어 있습니다.

근린생활시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 해당하며, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 양정역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설과 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육: 상대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 위치할 가능성이 있습니다.

* 건축물: 철근콘크리트조, 철근 콘크리트 지붕의 지상 14층 건물 내 1201호이며, 외벽은 스톤코트 및 현무암 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창 구조입니다.

* 설비: 급배수, 위생, CCTV, 승강기, 공동현관기, 주차 설비, 가스보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 부동산에 대한 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행되는 경우, 절차상 복잡성이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이: 건축물대장상 주용도가 '업무시설'임에도 불구하고 본건의 용도가 '다세대주택'으로 명시되어 있어, 실제 이용 상태 및 관련 법규 위반 여부, 추후 건물 사용 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있으나(유인숙), 임대 관계에 대한 상세 정보가 '미상'으로 표기되어 있어, 명도 및 임대차 관계 정리에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 건물 전체 용도의 다양성: 건물 내에 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대 주택 등 다양한 용도의 호실이 혼재되어 있어, 건물 전체의 관리 및 운영과 관련된 이슈가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산도시철도 양정역 역세권에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 136,000,000원으로, 건물 연면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 중복 사건 처리, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양정역 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인을 받은 비교적 최신 건축물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 권리상 하자 없음: 인수되는 권리가 없고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주거 및 상업 복합 지역: 주변 편의시설 이용이 용이하며, 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 136,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(2026년 4월, 7월 거래 기준)에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택 거래가가 8,000만원에서 28,000만원 범위에 있으며, 평당 단가는 약 35만원 ~ 48.5만원 수준으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 본건 면적(27.73㎡)에 적용 시, 시세는 약 10,674만원 ~ 13,467만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 신축 건물임을 고려할 때 시세 상단에 근접하는 수준으로 보입니다.

다만, 중복 사건, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 85% ~ 92% 수준을 고려하여 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적으로 120,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.