나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [33] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층1101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경51815 (33)

부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 11층1101호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

3. 권리분석

* 등기부상 현황

* 최초 소유권 보존 및 이전 기록 확인 (2020년 10월 16일)

* 다수의 근저당권, 임의경매, 가압류 등기 존재하나, 본 경매 절차에 의해 대부분 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당권 (2,400,000,000원)

* 등기부채권 총액: 4,380,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 10일

* 확정일자: 2020년 10월 26일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 임차인의 주택임차권은 말소 예정으로, 보증금 인수 의무 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있다면 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

* 위치 및 주위환경

* 부산광역시 부산진구 양정동 소재, 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치.

* 주변은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 일반상업지역으로 지정되어 상업 활동이 가능한 입지임.

* 건물 이용 현황 (이용상태 기준)

* 기호(1) (본건 1101호와는 별개로 추정): 근린생활시설(무인점포)

* 기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔

* 기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

* 본건 1101호는 다세대주택 또는 주거용 오피스텔로 이용 중일 가능성이 높음.

5. 생활정보

* 교통상황

* 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 시설

* 주변에 학교, 상업시설, 주거시설 등이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 해당 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 주 용도와 실제 이용 현황 불일치 가능성: 건축물물표제부 요약에 따르면 본건물이 속한 메이플파크의 주용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '주거용 오피스텔' 및 '다세대 주택'으로 파악됨. 이는 추후 건축법 위반 단속, 이행강제금 부과, 사용 승인 문제 등으로 이어질 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 공동담보, 중복사건: 해당 물건이 공동으로 담보된 다른 부동산이 있거나, 유사한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있음을 시사함. 이는 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있음.

* 건물 노후도: 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 인접 비교 사례의 건축연도가 2001년, 2003년임을 고려할 때 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함. (다만, 감정가 산정 시 최신 건축연도가 반영되었을 것으로 예상됨)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않는 부분이 있어, 실제 점유 관계 등 추가 조사가 필요할 수 있음. (단, 임차인 김도영의 경우 대항력 없음으로 인수 보증금은 없음)

7. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동에 위치한 메이플파크 내 다세대주택(또는 주거용 오피스텔)으로, 양정역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 감정가는 1억 3천 6백만원입니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 건축물대장상 주 용도가 '업무시설'로 등재되어 있으나 실제로는 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있어, 이 부분에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 공동담보 및 중복사건 등의 특이사항은 경매 절차 진행 시 변동 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 양정역 인근으로 교통이 편리하며, 양정동의 개발 잠재력을 고려할 때 미래 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 깨끗한 건물 상태 및 신축 효과 기대.

* 적정 감정가: 인근 시세를 고려했을 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 권리 관계 상 인수할 보증금이 없어 명확한 투자 판단이 가능함.

9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 면적(27.73㎡) 및 연식(2020년 준공)을 고려할 때, 3.5백만원 ~ 4.8백만원/㎡ 수준의 거래가격을 보입니다. 이는 97,000,000원 ~ 133,000,000원 범위에 해당합니다.

감정가 136,000,000원은 이러한 시세 범위의 상단에 위치하지만, 신축 건물임을 감안하면 합리적인 수준으로 평가됩니다.

인수해야 할 보증금이 없으며, 권리관계가 비교적 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 142,800,000원 ~ 156,400,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.