나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [49] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 14층1402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (49)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 14층1402호

용도: 다세대주택

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.2. 감정평가 요약

감정가: 95,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.3. 토지 및 건물 현황

토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.6528㎡ (약 1.10평)

건물면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

건물지분: 19.42㎡ (약 5.87평)

건축물표제부상 건물명: 메이플파크

건축물표제부상 사용승인일: 2020-09-24

건축물표제부상 총 층수: 지상 14층

건축물표제부상 구조: 철근콘크리트구조

건축물표제부상 주용도: 업무시설 (실제 건물 내에는 근린생활시설, 주거용 오피스텔, 다세대 주택 혼합)

1.4. 매각 대상 정보

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 메이플파크 14층 1402호로, 다세대주택으로 이용 중인 구분건물입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

부산도시철도 1호선 `양정역` 서측 인근에 위치하여 도보 접근이 가능합니다. 또한, 시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 가능하며, 본건까지 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 교통망은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 총 채권액은 4,330,000,000원입니다. 소유권 보존 및 이전 등기 후 다수의 근저당권, 임차권, 임의경매, 가압류 등이 설정되었으나, 현재 모두 말소 처리되었습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 10월 16일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(채권액 2,400,000,000원)입니다.

3.3. 주요 권리 분석

본건에는 소유권 보존 및 이전 등기가 경료되어 있으며, 다수의 근저당권(동래농협, 남부산농협)과 주택임차권(신유진), 임의경매, 가압류 등이 설정되었습니다. 경매 신청 채권자는 남부산농업협동조합입니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 신

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-03

* 확정일자: 2021-12-10

* 배당신고일자: 2024-01-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 경우 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 개요 및 비고 사항에 명시된 바가 없어 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 실제 조사 시에는 현황을 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 구성

본건이 속한 메이플파크 건물은 다세대 주택 외에도 근린생활시설(무인점포) 및 주거용 오피스텔 등이 혼합된 복합건물입니다. 14층에 위치한 다세대주택은 주거 기능에 집중됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건 소재지는 아파트, 주상복합, 오피스텔 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 양정역 인근으로 유동인구가 있으며, 상업 및 주거 기능을 동시에 갖춘 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

양정동은 부산 교육대학교가 위치한 교육 특구이며, 인근에 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 대학병원급은 아니더라도 종합병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능한 것으로 파악됩니다. (구체적인 시설은 지도 검색 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 공동담보 및 중복사건으로 경매 진행 과정에 변동 사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 신유진 씨의 경우 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물의 노후화 정도 및 내부 상태에 따라 수리비 발생 가능성이 있습니다. 본건은 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 신축입니다.

* 소규모 면적(19.42㎡)으로 인해 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 본건 소재지 인근에 대한 혐오시설 존재 여부는 직접적인 추가 조사(지도, 현장 확인 등)가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. (일반적인 양정동 지역 특성상 심각한 혐오시설은 없을 것으로 예상되나, 정확한 판단을 위해서는 조사 필수)

7. 종합 의견

본건 부산지방법원 2024타경51815호 물건은 부산진구 양정동에 위치한 메이플파크 내 다세대주택 14층 1402호입니다. 양정역 인근의 편리한 교통망과 다양한 편의시설 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 2020년 사용 승인으로 비교적 신축이며, 주거용으로 이용하기에 무리가 없습니다. 권리관계는 모두 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임차인의 명도 관련 협의는 필요할 수 있습니다. 공동담보 및 중복사건이라는 특이사항은 경매 진행 과정을 주의 깊게 살펴야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 양정역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 환경.

* 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 주변의 다양한 편의시설 및 교육 환경.

* 권리관계가 모두 말소되어 인수 부담이 없는 점.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 산호가동 (2001년식, 2026년 4월 거래, 57.67㎡): 28,000만원 (280,000,000원)

* 삼계하이츠1차 (2003년식, 2026년 7월 거래, 23.01㎡): 8,850만원 (88,500,000원)

* 삼계하이츠1차 (2003년식, 2026년 7월 거래, 23.01㎡): 8,000만원 (80,000,000원)

본건 메이플파크 14층 1402호의 건물면적은 19.42㎡ (약 5.87평)입니다.

감정가는 95,000,000원이며, 이는 평당 약 1,618만원에 해당합니다.

최근 거래된 삼계하이츠1차(23.01㎡, 약 6.96평)의 경우 8,000만원~8,850만원에 거래되었습니다. 평당 가격으로는 약 1,150만원~1,279만원 수준입니다.

본건은 2020년 준공된 메이플파크로, 비교적 신축에 속합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 소형 면적임을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.