나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [4] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 2층203호

건물명: 메이플파크

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2020년 9월 24일 준공

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.4854㎡

건물면적: 18.53㎡ (전용면적 약 5.61평)

건물지분: 18.53㎡

감정가: 84,000,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

공동담보, 중복사건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 소도건설주식회사 (2020.10.16)

소유권이전: 김세중 (2020.10.16, 매매)

근저당: 동래농업협동조합 (1,800,000,000원, 2020.10.16) - 말소

근저당: 남부산농업협동조합 (2,400,000,000원, 2020.10.16) - 말소기준권리

임의경매: 남부산농업협동조합 (2,000,000,000원, 2024.02.07) - 말소

가압류: 부산신용보증재단 (50,000,000원, 2024.03.28) - 말소

등기부채권 총액: 4,250,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-21

확정일자: 2023-04-21

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 남부산농업협동조합 근저당 (2020.10.16)

매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

양정역 인근으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역으로, 홈플러스 익스프레스, 다수의 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 풍부하여 유동인구 및 배후수요가 높습니다.

4.2. 건물 용도 분석

메이플파크는 총 14층 규모의 업무시설(오피스텔)로, 일부 근린생활시설 및 다세대주택이 혼재되어 있습니다. 본건(203호)은 주거용 오피스텔로 이용 가능하며, 인근에 다양한 업종의 사업체가 입점해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 홈플러스 익스프레스, 다수의 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

부산양정초등학교, 부산양정중학교, 부산진여자상업고등학교 등 교육기관이 인접해 있으며, 동의대학교, 부산경상대학교, 부산과학기술대학교 등이 근거리에 위치합니다.

5.3. 의료시설

부산백병원, 부산시립정신건강복지센터 등 종합병원 및 관련 의료시설이 있으며, 다수의 의원급 의료기관이 밀집해 있어 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다.

5.4. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 환경이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

공동담보 및 중복사건으로 채권 총액이 매우 높으나, 본건의 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

6.2. 법적 제한 리스크

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 일부 법적 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

오피스텔 시장의 공실률 변동성, 금리 인상 등 거시경제 환경 변화에 따른 임대 수익률 및 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편리성과 주변 생활 인프라가 우수합니다. 건물은 비교적 신축(2020년 준공)이며, 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없습니다. 다만, 높은 채권 총액과 중복 사건이라는 점은 신중하게 고려해야 합니다. 소액으로 투자를 통해 임대 수익을 창출하거나 직접 거주 목적으로 활용하기에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양정역 초역세권 입지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 상업시설, 관공서, 대학 등이 밀집하여 배후 임대 수요가 풍부합니다.

* 건물이 신축 연차가 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 말소 예정이므로 권리 분석이 용이합니다.

* 소액 투자로 월세 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건(전용 18.53㎡)의 감정가는 84,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세는 현재 약 80,000,000원 ~ 95,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 감정가가 현 시세 범위 내에 있거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계: 0원

본건의 입지, 건물 상태, 현재 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 관점에서 78,000,000원 ~ 86,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.