나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [10] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경51815 (10)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 4층403호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 중복사건

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 85,000,000원

토지면적: 3.49㎡ (약 1.05평)

건물면적: 18.53㎡ (약 5.60평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등을 형성하고 있습니다.

건물은 인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건축물로서, 본 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 14층, 지하 1층으로 구성되어 있으며, 본건(403호)은 4층에 위치합니다.

등기부상 소유권 보존 및 이전 등기 후 다수의 근저당권, 임의경매, 가압류 등이 설정되었으나, 2020년 10월 16일 접수된 남부산농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,330,000,000원이지만, 이는 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (강 )

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-28

확정일자: 2022-10-28

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

*강은서 씨는 대항력이 없어 보증금 전액이 인수되지 않으며, 배당을 통해 변제받을 예정입니다. 보증금액이 있으나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.*

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로만 기재되어 있습니다. (관련 상세 내용은 부재)

임차인 강은서 씨의 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양정동 지역은 부산 도시철도 1호선 `양정역`을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다.

인근에 대학교(부산교육대학교, 부산여자대학교 등)가 있어 젊은 층의 수요가 꾸준하며, 주거 및 상업 복합 시설이 밀집해 있어 유동 인구가 풍부합니다.

오피스텔, 근린생활시설 등이 공존하는 복합 상권으로, 소형 면적의 오피스텔은 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용도가 높습니다.

주변에 혐오시설은 특별히 발견되지 않았으며, 양정역 역세권의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

*교통

부산도시철도 1호선 양정역 도보 이용 가능 (대중교통 사정 보통)

다수의 시내버스 노선 운행으로 타 지역 접근성 양호

*편의시설

양정역 인근 상업 지구 내 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용 편리

인근 대학 상권 및 시청 인접 지역의 편의시설 활용 가능

*교육시설

부산교육대학교, 부산여자대학교 등 다수의 교육 기관 인접

*녹지/휴식시설

(인근 공원 등 구체적인 녹지 정보는 제공되지 않았으나, 도심 지역 내 일반적인 수준의 편의 시설 이용 가능)

6. 잠재적 리스크

*건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주요 용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 주거용으로 사용될 경우 건축법상 위반 소지 검토가 필요합니다. (현장 확인 필수)

*토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

*공동담보 및 중복사건: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있거나 타 경매 사건과 중복될 가능성이 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항 발생 여부를 지속적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 양정역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 1인 가구 수요나 소규모 사무실 용도로 적합합니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이어서 권리관계가 깨끗하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

건물 주용도가 업무시설이라는 점, 소형 면적이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

양정동 지역의 우수한 교통 및 상권 접근성을 고려할 때, 비교적 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

*역세권 입지: 양정역 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 유동 인구가 많아 임대 수요 확보에 유리합니다.

*소액 투자 가능: 감정가가 8,500만원으로 소액으로 투자가 가능하며, 소형 면적은 공실 위험이 상대적으로 적을 수 있습니다.

*깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이라 인수되는 권리에 대한 부담이 없습니다.

*도심지 내 위치: 부산의 주요 업무 및 상업 지구와 인접하여 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

시세 분석:

주변 부동산 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(18.53㎡)의 오피스텔 매물들은 현재 약 8,000만원에서 9,000만원 사이의 호가를 형성하고 있습니다.

실거래가 정보에 따르면, 최근 유사 매물이 8,200만원 수준에 거래된 사례가 확인됩니다.

본건의 감정가는 8,500만원으로, 현재 시장가와 유사한 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금: 0원 (대항력 없음)

감정가와 현재 시세를 고려하고, 경매 참여자들의 경쟁 상황 및 본건의 입지 가치를 종합적으로 판단했을 때, 보수적인 접근으로 감정가 대비 90% ~ 100% 수준을 고려할 수 있습니다.

본건의 경우, 실거래가 및 호가 범위를 고려하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

*본 예상 입찰가는 현재까지의 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 입찰 상황, 물건 고유의 가치 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.