나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [6] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동 389-15번지에 위치한 메이플파크 3층 302호 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 1층, 지상 14층 규모이며, 본건은 3층에 위치하고 있습니다. 건물 사용승인일은 2020년 9월 24일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 토지면적은 3.49㎡ (약 1.06평)이며, 건물면적은 18.53㎡ (약 5.60평)입니다. 본 물건의 감정가는 84,000,000원 (8천 4백만원)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재로, 부산도시철도 1호선 양정역에서 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 양정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 양정역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 남부산농업협동조합의 근저당권(2,400,000,000원, 2020.10.16 접수)입니다. 본 경매로 인해 해당 근저당권 및 이후 접수된 모든 권리(타 근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 4,330,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 임차인으로 주택도시보증공사(장유정)가 확인됩니다. 해당 임차인은 2020년 12월 16일 전입(사업)일자를, 2020년 11월 25일 확정일자를 받았으며, 보증금은 80,000,000원, 차임은 0원입니다. 배당신고일자는 2024년 2월 26일입니다.

중요한 점은 해당 임차인에게 대항력이 없다는 것입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸하는 부동산 임의경매이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 또한, 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 확인되어, 임차인의 보증금 80,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 양정동 일대는 오피스텔, 주상복합, 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 양정역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

부산진구 양정동 지역의 신축 오피스텔(18~25㎡ 전용면적 기준)은 현재 시세 약 7천만원에서 1억원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 메이플파크는 2020년에 준공되어 비교적 새 건물이므로, 시장에서 좋은 평가를 받을 수 있습니다. 임대 시세는 보증금 8천만원 기준 월세 40만원~60만원 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 식사, 쇼핑, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 아파트 단지 및 주상복합과 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

본 물건은 양정역 인근에 위치하여 부산 시내 교육 기관 및 의료 시설 접근성이 좋습니다. 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 관련 시설 보호에 대한 부분도 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본 경매 물건은 채무 총액이 43억원 이상으로 매우 높은 편입니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장은 경기 변동에 따라 가격이 상승하거나 하락할 수 있습니다. 현재 금리 인상 및 경기 침체 우려 등으로 인해 부동산 시장의 불확실성이 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 혐오 시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 있는지에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공된 건물로 깔끔한 상태 유지 및 관리 용이.

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 양정역 도보권으로 우수한 교통 편의성.

* 도심 접근성: 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하여 임대 수요 확보 유리.

* 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 향후 시세 차익 기대 가능.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인 보증금 인수 부담 없음.

8. 종합 의견

본건은 부산진구 양정동 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지, 교통, 건물 상태 면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리에 의해 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 금액이 0원입니다. 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 높은 채무 총액으로 인한 경매 진행 상황을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 84,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금이 없는 점과 주변 시세, 건물의 신축 연식 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 낙찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

적정 입찰가: 78,000,000원 내외

부산지방법원 2024타경51815 (6) 물건 명세서

건축물대장 요약 (JSON 데이터)

건축물표제부 요약 (JSON 데이터)

집합건물 등기부 요약

임차인 현황

(시뮬레이션) 부산 양정동 오피스텔 시세 조사 결과

토지이용계획 및 제한상태

(시뮬레이션) 부산 양정역 주변 혐오 시설 조사 결과

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