나이스옥션 법원경매 부산 2024타경51815 [2] 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2024.02.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 부산도시철도 1호선 `양정역` 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설등을 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 `양정역`이 소재하여 대중교통사정 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근) 콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 101호 외 52개호서,

외벽: 스톤코트 및 현무암 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감등,
창호: 하이샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

기호(1): 근린생활시설(무인점포)
기호(2)-(32),(37): 주거용 오피스텔
기호(3)-(36), (38)-(52): 다세대 주택

설비내역

급,배수설비, 위생설비, cctv, 승강기, 공동현관기, 주차설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서츠긍로 폭 약 8미터내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경51815 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 양정동 389-15 메이플파크 2층 201호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

130,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 5.39㎡ (약 1.63평)

토지지분: 5.3926㎡ (약 1.63평)

건물면적: 28.67㎡ (약 8.67평)

건물지분: 28.67㎡ (약 8.67평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 중복사건

1.10. 주의사항

해당 사항 없음

1.11. 특수물건정보

공동담보, 중복사건

1.12. 건축물대장 요약

건물명: 메이플파크

주소: 부산광역시 부산진구 양정동 389-15 (부산광역시 부산진구 동평로406번길 17)

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 14층

해당 호수: 2층 201호

주요용도: 업무시설 (전유부분은 주거용 오피스텔 또는 근린생활시설로 이용 가능)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '양정역' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트단지, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015.02.25)<건축법>, 상대보호구역

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 소도건설주식회사 (2020-10-16)

* 소유권이전: 김세중 (2020-10-16)

* 근저당권: 동래농업협동조합 (2020-10-16, 1,800,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권: 남부산농업협동조합 (2020-10-16, 2,400,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 백성영 (2024-07-25, 120,000,000원) - 말소 예정 (전입 2021-01-12, 확정 2020-12-02)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-02-07, 2,000,000,000원) - 말소 예정

* 가압류: 부산신용보증재단 (2024-03-28, 50,000,000원) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 4,370,000,000원

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리(2020-10-16, 남부산농업협동조합 근저당권)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 주택임차권(백성영) 역시 말소기준권리보다 늦은 시점에 등기되었고, 대항력이 없으므로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백성영

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-12

* 확정일자: 2020-12-02

* 배당신고일자: 2024-02-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

※ 임차인 백성영은 대항력이 없으므로, 보증금 120,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 그러나 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 채권 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다. (본건의 경우, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

4. 상권 분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물(메이플파크)은 총 14층으로 구성되어 있으며, 다양한 용도로 활용되고 있습니다. 해당 물건(2층 201호)의 이용 상태는 근린생활시설(무인점포) 또는 주거용 오피스텔로 추정됩니다. 주변에는 아파트, 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 내 상업 및 주거 기능을 담당하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

양정역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (예: GS더프레시 부산양정역점 등)

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

양정역 주변의 상업 시설 및 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

부산도시철도 1호선 양정역을 통한 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 교육

인근에 양정초등학교, 동의고등학교, 부산진여자상업고등학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 중복사건

본 물건은 공동담보로 묶여 있으며, 중복 사건으로 진행되고 있어 경매 절차 진행 시 변동사항이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 감정가 검토

감정가 130,000,000원 (평당 약 15,000,000원) 대비, 유사 지역 내 오피스텔 실거래가 자료를 검토한 결과, 일부 유사 면적의 오피스텔(예: 양정역퀸즈팰리스)은 평당 800만원 ~ 1,000만원대의 실거래가를 보이고 있습니다. 신축 건물이므로 차이가 있을 수 있으나, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 양정역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 준공 연도가 2020년으로 비교적 최신이며, 주거 및 상업 용도로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 권리 분석상 다수의 대출 및 경매 개시 결정이 존재하는 상황이며, 임차인의 대항력 유무 및 배당 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 감정가 대비 주변 유사 물건의 실거래가 수준을 고려할 때, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 양정역 역세권의 편리한 교통 및 우수한 입지 조건

* 2020년 준공된 신축 건물로 상품성 우수

* 주거용 오피스텔 및 근린생활시설로 활용 가능한 유연성

* 양정동 지역의 꾸준한 수요 기반

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다. 유사 지역 내 오피스텔 실거래가 분석 결과, 평당 가격에 다소 차이가 존재하여 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 백성영은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 실질적인 시장 가치를 반영하여 산정하는 것이 바람직합니다.

주변 오피스텔의 실거래가를 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 감정가 대비 낮을 수 있습니다. 이에, 감정가의 약 85% ~ 95% 수준을 고려하여, 110,000,000원 ~ 123,500,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 낙찰 후 추가적인 명도 및 관리 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.