나이스옥션 법원경매 제주 2022타경1529 [3] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 2690 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2022타경1529 [3] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 2690 임야 경매

• 사건번호: 2022타경1529
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 2690
• 감정가: 824,030,000원
• 최저가: 576,821,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

제주지방법원 경매3계 2022타경1529 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 2690 | 감정가: 824,030,000원 | 최저가: 576,821,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 제주지방법원 2022타경1529 (3)

1.1. 물건 개요

본 경매물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 시흥리 2690 외 여러 필지로 구성된 임야 일괄매각 사건입니다. 총 토지면적은 9,930.00㎡ (약 3,004.85평)에 달하는 대형 토지 물건으로, 감정가는 824,030,000원입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물 면적은 없습니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본 물건은 중복병합사건으로 총 4개 필지가 일괄 매각되며, 위치 및 현황이 크게 두 지역(제주시 삼양삼동, 서귀포시 성산읍)으로 나뉘는 것이 특징입니다. 토지 이용계획상 계획관리지역이 일부 포함되어 개발 가능성이 있으나, **분묘기지권 문제 (제시외 분묘 5기)** 및 일부 토지의 **현황 구거(수로) 이용** 등의 권리적, 현황적 리스크가 존재합니다. 투자 전 철저한 현장 확인과 권리 분석이 필수적인 물건입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지조건

본 물건은 총 4개 필지로 구성되어 있으며 위치와 조건이 상이합니다.

기호(1, 2) (제주시 삼양삼동): 벌낭포구 남동측 인근에 위치하며 주위는 전 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인접 도로 대비 완경사이며 현황은 전(밭)으로 이용 중입니다. 지적상 맹지이나 도시계획시설 도로(중로2류)에 접합되어 있어 장래 개발 여지가 있습니다. 다만 현재는 차량 접근이 어렵고 교통상황이 불편합니다.

기호(3, 4) (서귀포시 성산읍 수산리): 대왕산 북서측 근거리에 위치하며 주위는 전 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하여 교통상황은 비교적 무난합니다. 인접 도로 대비 평지인 부정형 토지로서 현황은 구거(수로)로 이용 중이며, 지적상 맹지이나 현황 도로(소로한면)에 편입된 토지입니다. 특히, 기호(3), (4)는 **계획관리지역**에 속하며, **토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역)**으로 지정되어 있어 개발 호재의 영향을 받는 지역입니다.

2.2. 권리분석

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지매각입니다. 소유자(주OOOOO)와 채무자(주OOOOOO)가 상이한 법인이거나, 오기로 보이나, 매각을 통해 소유권은 안전하게 이전됩니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 **분묘기지권**과 **제시외 분묘 5기 소재**입니다. 매각물건에 포함된 제시외 분묘 5기에 대해 낙찰자가 분묘기지권을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 분묘의 이장(이사)을 위해서는 시간과 비용, 복잡한 협의가 필요하며, 협의 불발 시 법적 절차(토지사용료 청구, 분묘굴이 청구 등)를 거쳐야 하는 중대한 리스크입니다.

또한, **수목이 포함 평가**되어 일괄 매각되므로, 수목의 가치도 고려해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 전, 임야, 구거 등으로 이용되는 토지이므로 직접적인 상권분석은 어렵습니다.

기호(1, 2)는 제주시 삼양삼동의 벌낭포구 인근으로, 해안가와 인접하여 향후 관광 또는 주거용 토지 개발을 염두에 둘 수 있습니다.

기호(3, 4)는 서귀포시 성산읍 지역으로, 제주 제2공항 개발 예정지의 주변 지역에 해당하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. **계획관리지역**에 속하므로 상대적으로 건축 및 개발 행위에 유리하며, 미래 지가 상승 가능성이 존재합니다.

제주도 외곽의 전원 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 하며, 혐오시설은 감정평가서상 따로 언급되지 않은 것으로 보아 주위에 없는 것으로 판단됩니다.

2.4. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **분묘기지권 성립 여부**와 **제시외 분묘 5기의 처리 문제**입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 가장 큰 장애물이 될 수 있습니다.

기호(3, 4) 토지의 **공부상 지목 임야, 현황 구거(수로)**의 차이도 리스크입니다. 현황이 구거(공용의 용도)로 이용 중이라면, 지목 변경 또는 사적인 사용/개발에 제약이 따를 수 있으며, 토지 소유권 행사 범위가 제한될 수 있습니다.

기호(1, 2) 토지는 **교통상황이 불편**하고 차량 접근이 어려워 단기적인 개발은 어려울 수 있습니다.

기호(3, 4)는 **토지거래허가구역**으로, 매수자가 실제 이용 목적에 따라 허가를 받아야 하는 규제가 적용됩니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 종합 의견

본 물건은 제주도의 두 주요 지역에 걸쳐 위치한 4개 필지의 복합적인 임야 일괄 매각 건입니다. 토지면적이 크고 일부 필지가 계획관리지역에 속하며 개발 호재(제2공항) 지역과 인접하여 잠재적 투자 가치는 높습니다. 그러나 **분묘 문제, 현황 구거 이용, 맹지/접합 도로의 현황적 차이** 등 권리적 및 현황적 리스크가 매우 복잡하고 중대합니다.

일반 투자자보다는 **분묘 처리 및 토지 개발 경험이 있는 전문 투자자**에게 적합하며, 입찰 전 반드시 **현장 방문**을 통해 분묘의 위치, 구거 이용 현황, 도로 접근성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

대규모 면적: 총 9,930.00㎡ (약 3,004.85평)의 대규모 토지를 확보할 기회입니다.

전략적 입지: 기호(3, 4) 필지는 제2공항 개발 사업 예정지 주변의 **토지거래허가구역 및 계획관리지역**에 속하여, 장기적인 투자를 통한 높은 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: 기호(1, 2)의 도시계획시설(중로2류) 접합 및 기호(3, 4)의 계획관리지역은 향후 토지 이용 가치를 높이는 요소입니다.

3.3. 법적 처리 및 조언

낙찰 후 분묘 처리에 대한 법적 자문 (분묘기지권 성립 및 지료 청구, 이장 합의 등)을 사전에 준비하고, 구거로 이용 중인 토지에 대해서는 국토부 및 지자체 관련 법규를 확인하여 소유권 행사 가능 여부를 점검해야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계