나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8067 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2383-1 전 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경8067 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2383-1 전 경매

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제주지방법원 경매3계 2024타경8067 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2383-1 | 감정가: 1,238,376,000원 | 최저가: 866,863,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경8067 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 2383-1 외

용도: 전 (공부상) / 건물 신축공사 중단된 건부지 (현황)

감정가: 1,238,376,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 홍OO

1.2. 면적 정보

토지면적(총면적): 4,106.00 제곱미터 (약 1,242.07 평)

매각대상: 토지일부지분매각 (지분율: 205300)

건물면적: 0.00 제곱미터

1.3. 매각 조건 및 특이사항

매각대상: 토지일부지분매각 (지분매각)

특이사항:

중복사건으로 진행 중입니다.

농지취득자격증명(농취증)이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금이 미반환되므로 사전에 반드시 확인해야 합니다.

공유자우선매수신고는 제한됩니다.

지상 소재 건물 및 이동식 컨테이너는 매각대상에서 제외되므로, 낙찰 후 법정지상권 문제 및 소유권에 대한 명도 및 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 본건 기호(1,2)는 서귀포시 안덕면 사계리 소재 "안덕농협 사계지점" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

도로접근성: 기호(1)은 북측 및 서측으로 폭 약 5-6m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있으나, 기호(2)는 지적도상 맹지(landlocked)이며, 인접지(기호(1)로 추정됨)를 경유하여 출입하는 상황입니다.

토지 현황:

기호(1,2)는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로, 현재는 건물 신축공사가 중단된 건부지 상태입니다. (공부상 지목은 '전')

기호(1,2)는 계획관리지역, 자연취락지구, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등으로 지정되어 개발 및 건축 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

권리관계: 부동산임의경매 사건으로 채권자 홍OO의 임의경매 신청에 의한 건입니다.

지분매각: 본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 낙찰 후 공유자 간의 협의 및 분할 청구 등의 절차가 필수적으로 요구됩니다.

공유자 우선매수: 주의사항에 '공유자우선매수신고 제한 있음'이 명시되어 있어, 일반 입찰자에게는 유리한 조건이 될 수 있습니다.

농취증: 농지취득자격증명 제출이 필수(미제출 시 보증금 몰수)이며, 현황은 건부지이나 공부상 지목이 '전'이므로 농지법 적용 대상입니다. 관할 지자체에 사전 확인이 필요합니다.

제시외 물건: 지상 건물 및 이동식 컨테이너는 매각 제외이므로, 낙찰자는 별도의 명도 및 철거 협의 또는 소송을 진행해야 하는 잠재적 부담이 있습니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주요 시설: 인근에 "안덕농협 사계지점"이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 주택 및 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경이 예상됩니다.

혐오 시설: 서귀포시 안덕면 상천리 지역에 광역 폐기물 소각시설 조성 계획이 논의된 바 있으나, 본건 소재지인 사계리와의 거리가 있어 직접적인 영향은 크지 않을 수 있습니다. 다만, 해당 시설이 광역 시설임을 감안하여 광범위한 영향권 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

법정 지상권 및 제시외 물건: 매각 제외되는 건물과 컨테이너의 처리 문제가 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 및 부당이득 반환 청구가 복잡해질 수 있습니다.

지분 매각의 불확실성: 공유 관계 해소를 위한 협의 또는 공유물 분할 청구 소송에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

농취증 미발급: 공부상 '전'이므로 농취증 발급이 필수입니다. 현황이 건부지라도 지목 변경 전에는 농지법의 적용을 받아 농업경영계획서 제출 등 발급 요건을 갖추어야 할 수 있습니다.

맹지(일부): 기호(2)의 경우 맹지이므로 출입을 위해 기호(1) 토지 소유자와의 통행 지역권 또는 사용권 설정이 필요할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면 사계리에 위치한 토지 일부 지분 물건으로, 감정가가 12억 원이 넘는 대형 토지이며, 현재 건축이 중단된 건부지 상태입니다. '계획관리지역' 및 '자연취락지구'에 속하여 개발의 여지는 있으나, '경관보전지구', '생태계보전지구' 등 복잡한 규제가 얽혀있습니다. 지분 매각 물건으로서 공유자 우선매수가 제한된다는 점은 일반 투자자에게 기회가 될 수 있지만, 농취증 필수 및 지상 건물/컨테이너 매각 제외라는 큰 리스크를 안고 있어, 명확한 권리 분석과 철저한 출구 전략(Exit Strategy)이 요구됩니다.

3.2. 투자 포인트

핵심 투자 포인트:

입지 우위성: 제주도 서귀포시 안덕면은 꾸준히 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

계획관리지역: 용도지역상 개발의 여지가 상대적으로 넓습니다.

공유자 우선매수 제한: 일반 입찰자에게는 경쟁 우위를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

주의 사항:

농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 지자체에 사전에 필히 확인해야 합니다.

매각 제외되는 지상의 건물 및 컨테이너에 대한 법적 대응 및 철거 비용을 사전에 예측하여 입찰가를 산정해야 합니다.

지분 매각이므로 공유자 간의 협의 및 분쟁 해소 비용을 고려한 투자가 필수적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계