나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35298 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2062 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35298 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2062 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경35298 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2062 | 감정가: 3,972,297,260원 | 최저가: 2,780,608,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경35298 (1)이며, 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대포동 2062입니다.

용도는 숙박시설로 이용 중인 건물입니다.

감정가는 3,972,297,260원이며, 토지면적은 3,632.00㎡ (약 1,098.74평), 건물면적은 1,086.13㎡ (약 328.57평)입니다.

건물 제시외면적은 22.30㎡가 별도로 존재합니다.

1.2. 매각 정보 및 특이 사항

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건입니다.

소유자는 조OO, 채무자는 최OO, 채권자는 중OOOOO입니다.

주의사항으로는 일괄매각 건으로, 제시외 건물 (2-1 내지 2-3)과 제시외 조경수 (1-1, 3-1)가 매각에 포함되어 있습니다. 이는 낙찰자가 추가로 인수하거나 별도로 처리해야 할 대상이 적어 명확하게 매각 범위가 설정되었다는 장점이 있습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대포동 소재 '대포포구' 북서측 인근에 위치하여, 해안 관광지와 근접성이 높습니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여, 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

일련번호 (1, 3) 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고가 완만한 부정형의 완경사지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로상태는 남측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 진출입에 용이합니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

본건은 '대포포구' 북서측 인근에 위치하며, 대포포구는 주상절리가 아름다운 지삿개 해안과 약천사 등 관광객이 많이 찾는 곳에 인접해 있습니다.

주변에는 카페 오놀, 큰갯물횟집, 바다다 등의 식당 및 카페가 0.1km~0.3km 거리에 위치하고 있으며, 주상절리대 (1.2km), 제주 올레 8코스 등 유명 관광지가 가까워 관광수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

주변에 관광객 유입이 많은 숙박시설과 맛집 등이 다수 분포하고 있어 전형적인 관광 상권으로 보입니다.

인근 지역에 광역폐기물소각시설 유치 경쟁 등 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지인 대포동 2062와 직접적으로 인접한 곳에 특정 혐오시설이 확인되지는 않습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

경매구분은 '부동산임의경매'로, 채권자가 담보권을 실행하는 경매입니다.

매각 조건은 '토지/건물 일괄매각'이며, 감정평가 시 포함된 제시외 건물 및 조경수도 모두 매각 대상에 포함되므로, 법정지상권 문제나 제시외 물건의 철거 및 소유권 분쟁 가능성은 낮습니다.

3.2. 토지 이용 제한 및 리스크

토지 (일련번호 1, 3)는 '자연녹지지역'에 속하며, 이는 개발 행위에 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

특히 일련번호 (1) 토지의 경우 '하천구역(대포천)'에 일부 저촉되어 있어, 하천법에 따른 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

또한 두 필지 모두 '가축사육제한구역(전부제한)' 및 '건축계획심의대상구역'으로 지정되어 있어 향후 건축 및 증축 계획 수립 시 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계 및 기타 사항

제시된 정보에 따르면 임대관계는 '미상'입니다.

숙박시설로 이용 중인 만큼, 현재의 점유자가 임차인인지, 소유자나 채무자의 관계인인지에 대한 현장 조사(명도 대상 확인) 및 임대차 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

만약 선순위 임차인이 존재한다면 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 명도 및 권리관계를 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 분석

본건은 제주 남부의 주요 관광지인 대포포구 인근에 위치하고 있어, 관광객을 주 수요층으로 하는 숙박시설 상권입니다.

주변에 주상절리대, 약천사, 올레길 등 핵심 관광 인프라가 풍부하여 숙박업소로서의 기본 입지는 매우 양호합니다.

기존 건물도 숙박시설로 이용 중이므로, 인허가 리스크가 적고 즉시 영업 지속이 가능한 형태입니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지 이용계획상 '자연녹지지역' 및 '하천구역 저촉'은 향후 사업 확장이나 용도 변경 시 가장 큰 제한 요소입니다. 최대 건폐율, 용적률이 낮아 부지의 넓이에 비해 활용 가능한 공간 확보가 어려울 수 있습니다.

숙박시설의 특성상 계절적 요인(비수기/성수기)에 따른 매출 변동성이 크므로, 안정적인 운영 전략이 필요합니다.

감정가에 포함된 제시외 건물(2-1 내지 2-3)과 조경수(1-1, 3-1)의 정확한 현황 및 가치를 파악하는 것이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대포포구 인근의 우수한 관광 입지를 갖춘 대형 숙박시설 물건입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명료하며, 기존 숙박시설의 형태로 즉시 사업 운영이 가능하다는 큰 장점이 있습니다.

다만, 자연녹지지역이라는 토지 이용 제한과 하천구역 저촉 여부 등을 고려하여 향후 리모델링이나 증축 계획 수립 시에는 전문가의 심층적인 검토가 필수적입니다.

입찰 전 미상으로 기재된 임대차 관계에 대한 명확한 현장 조사를 통해 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 올레 8코스, 대포포구, 주상절리대 등 주요 관광 인프라에 인접한 핵심 관광지 입지입니다.

대형 숙박시설 운영 가능: 1000평 이상의 넓은 토지 면적 (3,632.00㎡)과 328평 이상의 건물 면적 (1,086.13㎡)을 갖추고 있어 대규모 숙박시설 또는 게스트하우스, 리조트 형태로 활용 가치가 높습니다.

감정가 대비 유찰 시 투자 매력 증대: 우수한 입지임에도 불구하고 유찰이 진행될 경우, 초기 투자 비용을 절감하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

제시외 물건 포함: 제시외 건물과 조경수까지 일괄 매각에 포함되어 추가적인 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계