나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37515 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 4074-1 창고시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경37515 [1] 제주특별자치도 서귀포시 강정동 4074-1 창고시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경37515 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 용흥로66번길 11 | 감정가: 947,081,440원 | 최저가: 662,957,000원 | 용도: 창고시설

1. 경매 물건 보고서 (제주지방법원 2024타경37515)

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

본 보고서는 제주지방법원 2024타경37515 (1)호 부동산 임의경매 사건에 대한 분석입니다.

사건번호: 제주지방법원 2024타경37515 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 4074-1

용도: 창고시설 (현황: 주택, 저장고, 전, 과수원)

감정가: 947,081,440원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 2332.00㎡ (약 705.43평)

건물면적: 121.72㎡ (약 36.82평)

제시외건물(매각포함): 108.20㎡ (약 32.73평)

총 매각대상 건물 연면적: 229.92㎡ (약 69.55평)

소유자/채권자: 소유자 고OO, 채권자 유OO

1.2. 물건의 입지 조건

최고의 입지:

본건은 서귀포시 도순동 소재 “도순마을회관”에서 북동측 근거리(약 650m)에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 시가지 외곽의 녹지지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 기호 5 토지가 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있어 접근성은 확보하고 있습니다.

토지 형태 및 이용:

총 3필지(기호 2, 3, 5)로 구성되어 있습니다.

기호 5 (주거용 건부지)는 도로에 접한 부정형의 토지로, 본건 주택이 위치한 핵심 필지입니다.

기호 2 (전)와 기호 3 (과수원)은 모두 지적상 맹지(도로에 직접 접하지 않음)이며, 기호 5 및 2를 거쳐 진출입해야 하는 형태입니다.

기호 3은 공부상 지목은 '전'이지만 현황은 '과수원'으로 사용 중입니다.

1.3. 권리 분석 및 주의 사항

농지취득자격증명 (농취증) 필수:

매각대상 토지 중 기호 2 (전)와 기호 3 (과수원)은 농지법상 농지에 해당합니다. 따라서 매수인은 잔금 납부 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 관할 기관을 통해 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

법정지상권 문제:

특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나 경매로 인해 달라질 경우 발생할 수 있는 권리로, 매수인이 토지를 취득하더라도 건물을 철거하거나 사용에 제약을 가할 수 없는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

제시외 건물 처리:

제시외 건물 중 (1-1 내지 1-3) 건물(총 108.20㎡)은 매각에 포함되지만, 그 나머지 제시외 창고 등은 매각에서 제외됩니다. 매수인이 낙찰 후 제외된 제시외 물건에 대한 철거 또는 법적 조치를 별도로 진행해야 할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 환경:

본건이 위치한 곳은 자연녹지지역이며, 주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재하는 시가지 외곽입니다. 상업시설이 밀집된 상권보다는 주거 및 영농 활동에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다. 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 차량 통행에는 용이합니다.

생활 편의성:

가까운 거리에 '도순마을회관'이 있어 기본적인 마을 커뮤니티 시설에 접근하기 용이합니다. 주택(기호 1)에는 유류보일러 난방설비가 되어 있어 주거 시설로서 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

혐오시설 여부:

주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 소재지 인근에 광역 폐기물 소각 시설과 같은 직접적인 대형 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 조용하고 쾌적한 전원 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부와 그에 따른 건물 철거 및 부당이득 반환 청구 가능성.

농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 손실 가능성.

매각 제외된 제시외 건물에 대한 철거 및 명도 책임 부담.

기호 2, 3 토지가 맹지이므로, 토지 전체의 이용 가치는 도로에 접한 기호 5 토지에 종속된다는 점.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 제주도의 자연녹지지역에 위치한 대규모 토지(약 705평)와 현황 주택을 포함하는 일괄 매각 물건입니다. 법정지상권, 농취증 문제 등 해결해야 할 권리 및 행정적 리스크가 높은 물건이나, 이러한 리스크를 해결할 능력이 있는 투자자에게는 감정가 대비 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 대규모 토지 면적 (약 705평)을 확보 가능하며, 자연녹지지역으로 장기적인 개발 가능성 및 보전 가치를 동시에 가집니다.

2. 토지의 일부(기호 5)가 중로2류에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 현황 주택 (기호 1)을 통해 즉시 거주 또는 활용이 가능합니다. (단, 법정지상권 문제 해결 시)

4. 감정가 기준 약 9.47억 원으로, 평당 단가가 상대적으로 낮게 책정되었을 경우 높은 투자 매력이 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매7계