나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3467 [1] 부산광역시 사하구 하단동 623-11 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3467 [1] 부산광역시 사하구 하단동 623-11 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매3계 2024타경3467 | 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 623-11 | 감정가: 3,637,640,000원 | 최저가: 2,546,348,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경3467 (1)이며, 용도는 근린생활시설입니다.

소재지는 부산광역시 사하구 하단동 623-11이며, 토지/건물 일괄매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 3,637,640,000원이며, 소유자와 채무자는 주OO, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지면적은 316.70㎡ (약 95.80평)이고, 토지 지분율은 31670입니다.

건물면적은 706.78㎡ (약 213.78평)이며, 건물 지분율은 70678입니다.

제시외 건물면적은 204.80㎡ (약 61.95평)이며, 이는 일괄매각에 포함됩니다.

건물은 1981년 3월 24일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다.

1.3. 이용 현황 및 주의사항

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물(기호 ㄱ-ㄴ)도 매각 대상에 포함됩니다.

현재 건물은 1층(코오롱스포츠), 3층(하단레몬 요양보호사교육원)은 근린생활시설로 이용 중이나, 2층과 지하층은 현재 공실 상태입니다.

본 물건지는 상대보호구역에 해당되어 향후 임차인 구성에 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산지하철1호선 "당리역(사하구청)" 서측 인근에 위치합니다.

북동측으로 왕복 7차선 아스팔트 포장도로인 광대로(낙동대로)에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

인근에 버스정류장 및 부산지하철1호선(당리역)이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

2.2. 주위 환경 및 용도

주위는 각종 근린생활시설, 시장, 업무시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 노선상가지대입니다.

토지 이용상태는 인접지와 등고 평탄한 세장형의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 준주거지역이며, 대로1류(폭 35m-40m)에 접합되어 있어 상업적 활용도가 높습니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(학교경계선으로부터 직선거리로 200m까지의 지역 중 절대정화구역을 제외한 지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 범위

토지와 건물 일괄매각이며, 감정평가서상 제시외 건물(204.80㎡, 약 61.95평) 또한 매각에 포함되므로, 이를 모두 인수하는 조건입니다.

3.2. 채권 및 채무 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 이는 소유자의 담보권 실행에 의한 경매로 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 선순위 임차인, 유치권 등) 여부를 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 현재 점유 중인 임차인(코오롱스포츠, 요양보호사교육원)에 대한 보증금, 월세, 대항력 유무 등은 별도의 명확한 현장 조사와 임차인 확인을 통해 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 형태 및 특성

본건은 당리역 인근의 광대로변에 위치한 노선상가지대로, 기본적인 유동 인구 및 차량 통행량이 풍부한 지역입니다.

주변에 주거단지(공동주택, 단독주택)와 상업/업무시설이 혼재되어 있어, 지역 주민과 외부 유입 인구를 동시에 수용하는 복합 상권입니다.

4.2. 건물 이용의 안정성

현재 1층(스포츠 브랜드), 3층(교육원)은 임차인이 사용 중으로 일부 수익을 창출하고 있으나, 2층과 지하층이 공실 상태입니다.

공실 층의 면적이 상당하므로, 낙찰 후 적극적인 임차인 유치 전략이 필수적입니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

건물이 대로변에 접하고 준주거지역에 위치하여 가시성이 매우 뛰어납니다. 리모델링을 통해 건물의 노후도를 개선하면, 지역 내 랜드마크 상업시설로서의 가치를 극대화할 수 있습니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

5.1. 교통 환경

지하철 1호선 당리역이 도보로 접근 가능한 거리에 있으며, 물건지 바로 앞 낙동대로를 통해 광역 교통 접근성이 매우 양호합니다.

5.2. 주변 시설

주변은 상업 및 주거 시설이 밀집된 곳으로, 다양한 근린생활시설이 갖춰져 있습니다. 사하구청소년문화의집, 사하사랑채노인복지관 등 공공 시설들이 주변에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보 및 외부 검색 결과 상 인근에 즉각적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 상대보호구역에 해당되어 교육시설과 관련된 유해업소 등은 규제받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 건물 4개 층 중 2개 층(2층, 지하)이 공실입니다. 낙찰 후 즉시 발생하는 비용(이자, 관리비 등)을 상쇄하기 위해 임차인 유치까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 제시외 건물

1981년 사용승인된 건물로, 건물 구조(철근콘크리트조)는 견고하나, 외벽 마감재 및 설비 등에 대한 대대적인 개보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물이 상당 면적 포함되어 있으므로, 해당 제시외 건물의 철거 또는 용도 변경 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 상대보호구역 제약

상대보호구역에 속해 있어, 향후 임차 업종 선정에 있어 학교 환경보호법상 제한을 받을 수 있습니다. (예: 일부 유해 시설 제한)

7. 종합 의견

본 물건은 대로변 준주거지역에 위치한 대형 근린생활시설로, 부산지하철 당리역과 인접한 최우수 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 40년 이상 경과된 건물의 노후도와 50%의 공실률은 초기 투자금 외에 상당한 추가 투자(리모델링 및 임차 유치 비용)를 요구하는 리스크 요인입니다.

적극적인 리모델링 및 MD(구성) 전략을 통해 공실을 해소할 경우, 유동인구가 풍부한 대로변 상업시설로서 안정적인 임대수익과 지가 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지: 부산지하철 1호선 역세권이자 왕복 7차선 대로변에 위치한 코너 또는 준코너급 상업용 부동산입니다.

8.2. 면적의 희소성: 준주거지역 내 95평대의 토지 면적과 275평대(총 이용면적 기준)의 건물 연면적은 지역 내에서 희소성을 갖는 대형 상가입니다.

8.3. 리모델링 투자 가치: 높은 공실률이 오히려 건물의 가치를 저평가하게 만드는 요인으로 작용하고 있습니다. 리모델링을 통해 신축급 건물의 가시성을 확보하고, 대로변 광고 효과를 극대화한다면 임차인 확보에 유리하며 건물 전체 가치(자본 환원 이익)가 크게 상승할 수 있습니다.

8.4. 장기적인 투자 관점: 지가 상승이 기대되는 준주거지역이므로, 단기 시세차익보다는 장기적으로 안정적인 임대 수익과 건물가치 증대를 목표로 하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매3계