나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6310 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 992-7 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6310 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 992-7 단독주택 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매3계 2025타경6310 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 992-7 | 감정가: 656,217,700원 | 최저가: 459,352,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2025타경6310 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 992-7번지이며, 용도는 단독주택입니다.

최초 감정가는 656,217,700원입니다.

소유자 및 채무자는 최OO이며 채권자는 우OOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이나, **지분 매각**인 점을 유의해야 합니다.

1.2. 면적 정보

토지 전체 면적은 4431.00㎡ (약 1340.48평)이며, 건물 전체 면적은 126.00㎡ (약 38.12평)입니다.

토지 및 건물의 구체적인 지분율이 제시되어 있으며, 매각 대상은 해당 지분에 한정됩니다.

제시외 건물 면적은 2.70㎡ (약 0.82평)으로 포함되어 평가되었습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '제주항일기념관' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태는 북서측으로 세로에 접하고 있어 차량 접근은 가능하나, 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건 주변은 '제주항일기념관' 및 '조천만세동산' 등 역사 유적지와 인접해 있어 관광 및 역사 교육의 장 역할을 하는 곳입니다.

이는 비교적 조용한 주거 환경을 제공하는 동시에 올레길 19코스의 시작점이기도 하여 유동 인구의 일정 수요는 기대할 수 있습니다.

주변에는 타운하우스나 일부 카페, 식당 등의 근린생활시설이 분산되어 형성되어 있으나, 밀집된 상권은 아닌 것으로 분석됩니다.

토지이용계획상 **자연녹지지역** 및 가축사육제한구역(일부 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 **자연녹지지역**인 점은 개발 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

주변에 '제주항일기념관' 및 '조천만세동산'과 같은 대규모 역사 시설이 인접해 있어, 해당 시설이 주는 상징성이나 방문객 동선에 따른 영향이 발생할 수 있습니다.

감정평가서상 '가축사육제한구역(일부 제한구역)'으로 명시되어, 인접 지역에서 가축 사육에 따른 악취 등의 환경적 문제가 발생할 소지는 낮으나, 인근 환경에 대한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 대상 및 경매 유형

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다.

가장 큰 특이사항은 **지분매각**이라는 점으로, 토지 목록 1의 소유 지분과 건물 목록 2의 소유 지분에 한정하여 매각이 진행됩니다.

제시외 건물(2.70㎡)이 포함되어 평가되었으며, 조경수 및 조경석 등의 조경시설 역시 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3.2. 핵심 위험 요소 (지분매각, 법정지상권)

최고의 리스크는 **지분매각**과 **법정지상권**입니다.

1) 지분매각: 매수자는 토지 및 건물의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라, 해당 지분만을 취득하게 됩니다. 이후 다른 공유자(지분권자)와의 공유물 분할 소송 및 협의를 통해 소유권 정리가 필수적이며, 이는 명도 및 재산권 행사에 있어 가장 큰 난관이 될 수 있습니다.

2) 법정지상권: 본건은 '법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있어, 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 토지 지분 매수자는 건물 지분권자에게 지료 청구만 가능할 뿐, 건물의 철거를 요구할 수 없게 되므로 토지의 활용도가 크게 제한될 수 있습니다. (성립 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.)

4. 감정평가 요약 및 주의 사항

4.1. 토지 평가 요약

부정형의 평지로서 단독주택 부지 및 단지 내 도로 등으로 이용 중입니다.

제시외 건물에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 제시외 건물이 매각 대상에서 제외되어도 토지 평가금액은 변동이 없습니다.

**조경수, 조경석 등의 조경시설이 토지에 포함하여 평가**되었습니다.

4.2. 건물 평가 요약

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 단독주택입니다.

외부는 모노타일, 내부는 벽지, 타일 등으로 마감된 것으로 보아 비교적 양호한 상태로 추정됩니다.

전기, 위생 및 급배수, 난방설비, 시스템에어컨 등이 갖추어져 있습니다.

**확장형 발코니**가 건축물 현황도와 같이 존재하며, 이는 건물에 포함하여 평가되었습니다.

4.3. 매각 제외 품목

감정평가서에 따라 **야외 테이블 벤치와 야외 그네의자는 이동이 용이한 것으로 판단되어 평가에서 제외**되었으므로 매각 대상에서 제외됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍의 자연녹지지역 내에 위치한 단독주택 지분 매각 물건입니다.

주변에 제주항일기념관 등 역사적 장소가 인접하여 환경은 비교적 조용하고 쾌적할 것으로 예상됩니다.

다만, **지분 매각**과 **법정지상권** 성립 가능성이 동시에 존재하는 고도의 권리 분석 및 소송 능력이 요구되는 물건입니다.

단순 실수요 목적보다는 권리관계 해소를 통한 이익 실현을 목표로 하는 전문 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

1) **투자 매력:** 지분매각이라는 특성상 유찰이 거듭되어 감정가 대비 저가 매수가 가능할 경우, 리스크 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

2) **입지적 장점:** 조천읍은 제주시 동부권의 인기 주거지 중 하나로, 주택 및 농지가 혼재된 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

3) **잠재적 개발 이익:** 토지 면적이 4431.00㎡ (약 1340.48평)으로 매우 넓어 향후 지분 정리 후 활용 방안에 따라 추가적인 개발 잠재력이 있을 수 있습니다 (자연녹지지역 제한 사항 고려).

4) **주의 사항:** 지분권자와의 협의 또는 공유물 분할 소송 비용 및 시간, 법정지상권 성립 시 건물에 대한 권리 제한 등을 충분히 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매3계