나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36284 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3790-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경36284 [3] 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3790-1 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매7계 2024타경36284 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3790-1 | 감정가: 1,785,181,500원 | 최저가: 1,249,627,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경36284 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3790-1 외 다수 (일괄매각)

용도: 임야 (현황 전)

감정가: 1,785,181,500원

토지면적: 13092.00㎡ (약 3960.29평)

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 양OO

채무자: 제OOOOOOOOOO

채권자: 제OOOOOOOOO

토지 지분율: 1191500 (전체 토지 중 해당 지분 매각)

2. 입지 및 지역 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지들은 크게 두 그룹으로 나뉘어 위치함.

기호(1-6, 12-14)는 제주시 한경면 고산리 소재 ‘고산2리 복지회관’ 북동측 인근에 위치하며, 기호(7-11)는 ‘수월봉전망대’ 남측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역임.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

공부상 지목은 임야이나, 현황은 모두 ‘전’으로 이용 중임.

대부분 인접 토지 대비 등고평탄하며, 일부(기호 7, 8, 10)는 계단식 지세의 부정형 토지임.

기호(1, 2, 3, 7, 8, 10, 12, 13, 14) 등 다수의 필지가 지적도상 맹지이나, 인접 토지나 현황 도로(비포장 포함)를 경유하여 통행이 가능함.

2.4. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 ‘고산2리 복지회관’, ‘수월봉전망대’ 등이 있어 기본적인 편의시설 및 관광시설 접근성이 확보되어 있음.

제주도 내 대규모 혐오시설인 제주환경자원순환센터(소각장/매립장) 등은 주로 제주시 동부(동복리, 봉개동)에 위치하고 있으며, 본건 소재지(한경면 고산리) 주변에서는 직접적인 혐오시설 검색 결과는 확인되지 않았음.

3. 권리 분석

3.1. 매각 방식 및 주의 사항

본건은 '토지일부지분매각'이며, 여러 목록이 '일괄매각'으로 진행됨.

가장 중요한 점은 '지분매각'으로서, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 매각 등)에 대한 해결책(협의 또는 공유물 분할 소송)이 필수적임.

또한 '농지취득자격증명' 제출이 필수적이며, 특히 목록 8의 경우 농취증을 미제출할 경우 매수보증금(입찰 보증금)이 미반환될 수 있으므로, 응찰 전 관할 관청에 자격 확인 및 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

3.2. 특수 물건 및 제한

기호(1, 7) 토지 일부 지상에 연고 미상의 분묘 각 1기가 소재하고 있어, 낙찰 후 분묘기지권 또는 장사 등에 관한 법률에 따른 처리가 필요할 수 있음.

4. 잠재적 리스크 및 공법상 제한

4.1. 공법상 제한

토지의 일부 또는 전부는 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등으로 구성되어 있음.

경관보전지구(2등급~4등급), 생태계보전지구(5등급), 지하수자원보전지구(2등급, 4등급) 등 제주특별자치도의 강력한 개발 제한 규제에 다수 저촉되거나 포함되어 있어, 개발 행위에 상당한 제약이 따름.

특히, 기호(7, 8, 9, 10, 11)는 역사문화환경보존지역 및 건축계획심의대상구역(일부)에 포함되어 있어 개발 시 문화재 보호법 및 특별법의 추가 심의가 요구됨.

맹지 해소 및 토지 이용 시 위의 복잡한 행정 규제를 모두 충족해야 하므로, 반드시 건축 또는 개발 전문 컨설팅을 통해 가능 여부를 사전에 검토해야 함.

4.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '지분매각'과 '맹지' 문제임.

지분 매각은 공유자와의 협의 또는 법적 절차(공유물 분할 소송)를 통해야만 완전한 권리 행사가 가능하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요됨.

다수의 맹지는 타 토지(기존 공유자 소유 토지일 수 있음) 경유가 필요하며, 향후 맹지 해소 또는 통행을 위한 법적 또는 사적인 분쟁 가능성이 존재함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

본건 토지는 대면적(약 3960평)의 토지를 계획관리지역(일부) 등 비교적 양호한 용도지역으로 취득할 기회이며, 제주도의 서부 관광 중심지인 수월봉 인근에 위치하여 중장기적인 가치 상승 잠재력을 가짐.

임야이나 현황이 '전'으로 이용 중인 점은 농지로서의 활용 가능성을 시사함.

5.2. 종합 의견

본건은 복잡한 공법상 제한과 '지분매각', '맹지', '분묘' 등의 다중 리스크를 안고 있는 고난도 물건임.

농지취득자격증명 제출 및 지분권 해결이 필수 전제 조건이며, 특히 다수의 맹지 및 복잡한 행정 규제(경관보전지구, 지하수자원보전 등)로 인해 개발 난이도가 매우 높음.

따라서, 실수요자보다는 토지 지분 처리 및 공법상 제한 해소에 대한 경험과 전문 지식을 가진 전문 투자자 또는 장기적인 안목으로 접근할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됨.

법원 정보

제주지방법원 경매7계